內容來(lái)源|見(jiàn)聞地產(chǎn)

作者|曹安潯?

15年前，中國恒大（03333.HK）在香港聯(lián)交所主板上市，成為市值最大的內地民營(yíng)房企，許家印第一次坐上了中國首富寶座。慶祝酒會(huì )中，滿(mǎn)面紅光的許家印堆起了香檳塔，一派烈火烹油的景象。

15年過(guò)去，中國恒大和許家印都跌落神壇，如今更是無(wú)力回天，要走向命運的終局了。

1月29日，香港高等法院向中國恒大發(fā)出了清盤(pán)令， 中國恒大成了第一家被清盤(pán)的大型民營(yíng)房企。

接下來(lái)，中國恒大這個(gè)上市主體在香港的資產(chǎn)將被清算，按照順序償債，而后消失在地產(chǎn)江湖中。

中國恒大的清盤(pán)標志著(zhù)，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險出清在進(jìn)一步加速，或破產(chǎn)清算、徹底告別舞臺，或拿出更多誠意、割肉自救，出險房企都將加速交上答卷，不能拖延逃避、也不能再躺平。

經(jīng)歷了風(fēng)險出清帶來(lái)的陣痛之后，地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入穩健為王的新時(shí)代。

清盤(pán)

香港高等法院一紙清盤(pán)令，讓中國恒大走到盡頭，許家印的產(chǎn)業(yè)帝國分崩離析。1月29日，港股中國恒大、恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)紛紛大跌，而后停牌。

多位業(yè)內人士認為，恒大債務(wù)重組長(cháng)期沒(méi)有進(jìn)展，清盤(pán)早已注定。

這次清盤(pán)由債權人佳盛環(huán)球向香港高等法院發(fā)起，涉及債權金額8.625億港元，經(jīng)過(guò)七次押后聆訊后，最終通過(guò)。

在裁決書(shū)中，法官認為，許家印是阻止恒大發(fā)行新債務(wù)工具或新股的監管障礙之一。

恒大集團執行總裁肖恩表示，集團和中國恒大已盡全力抗辯。但集團經(jīng)營(yíng)面臨巨大困難、資源極其有限，同時(shí)由于債權人初步投票情況未達到預期、集團實(shí)控人因涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施等原因，以致債務(wù)重組方案難以落地。

在發(fā)出清盤(pán)令后，香港法院很快認命了清盤(pán)人。據中國恒大公告，安邁顧問(wèn)有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩(shī)被委任為共同及各別清盤(pán)人。二者曾擔任騰邦控股、百田石油等多家公司的清盤(pán)人。

接下來(lái)，中國恒大將在清盤(pán)人的指導下，為過(guò)去的激進(jìn)買(mǎi)單。據香港法院裁決書(shū)，清盤(pán)人將接管恒大的資產(chǎn)、賬簿、印章等，并與恒大董事接觸，遞交資產(chǎn)負債狀況說(shuō)明書(shū)。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng )始人黃立沖表示，在強制清盤(pán)期間，董事的權力和公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)將會(huì )被暫停。受法院監督的清盤(pán)人將負責收回及變現公司資產(chǎn)、按順序償債。一旦公司完成清盤(pán)，清盤(pán)人將向法院申請免除清盤(pán)人的責任及解散公司。

黃立沖指出，在香港清盤(pán)的公司債項償付優(yōu)先次序是，先償還清盤(pán)開(kāi)支、有資產(chǎn)擔保的債權人等，然后職工工資、社保費用、政府債務(wù)等費用，最后清償無(wú)擔保的債權人、債務(wù)利息、次級債權人。

值得一提的是，恒大香港清盤(pán)，境內購房者的權益將得到優(yōu)先保障。北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，中國恒大被清盤(pán)不等于恒大集團境內主體被清盤(pán)，恒大在內地的資產(chǎn)需要根據中國大陸的法律和程序來(lái)進(jìn)行處置。

最高人民法院在去年4月發(fā)文稱(chēng)，如果購房者以居住為目的買(mǎi)房并已支付全款，其房屋交付請求權將優(yōu)先于其他債權。即使房屋不能交付，購房者主張價(jià)款返還的請求權也優(yōu)先于其他債權。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認為，該事件對保交樓只有心理上的影響，實(shí)際影響不大。在償債相關(guān)排序當中，對購房者權益的保障應該會(huì )被放在第一位。

不過(guò)，恒大2萬(wàn)多億的境內外債務(wù)處置，將是一個(gè)更漫長(cháng)而復雜的過(guò)程，由于喪失了債務(wù)重組的客觀(guān)條件，恒大諸多債權人中，有些注定是要承擔損失了。

出清

短短幾年，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，位居世界500強的恒大集團，在香港的上市主體中國恒大遭清盤(pán)，老板許家印及一眾高管也被帶走調查，成為地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕的一大注腳。

回首許家印過(guò)往近三十年的崛起和跌落，可以看到，這是一個(gè)充滿(mǎn)了野心和欲望的人，在地產(chǎn)黃金時(shí)代瘋狂擴張、無(wú)視風(fēng)險，最終身陷囹圄的故事。

許家印1996年在廣州成立恒大，從金碧花園做起，在地產(chǎn)行業(yè)快速嶄露頭角。

2016年,恒大總資產(chǎn)和銷(xiāo)售額創(chuàng )下新高，成為總資產(chǎn)萬(wàn)億的全國第一大房企。同年，恒大地產(chǎn)更名為“中國恒大集團”，許家印走上了多元化業(yè)務(wù)之路，恒大足球、恒大汽車(chē)、恒大冰泉、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò )等應運而生。

一直到恒大流動(dòng)性危機顯現之前，許家印都是風(fēng)光無(wú)限，他一邊與馬云并肩而坐看恒大隊比賽，一邊抓緊地產(chǎn)加杠桿之風(fēng)，帶領(lǐng)恒大極速前行。2017年，許家印以2900億元身價(jià)超越馬化騰、馬云、楊國強家族，成為胡潤百富榜中的中國首富。

然而，許家印高杠桿、激進(jìn)擴張的“法寶”，撞上了行業(yè)調控風(fēng)暴，疊加恒大造車(chē)失利，他為此付出了巨大的代價(jià)，恒大系產(chǎn)業(yè)帝國也不復往日輝煌。

今年初，紐頓入股恒大汽車(chē)協(xié)議失效，恒大汽車(chē)“救命錢(qián)”再生波折；恒大物業(yè)在1月26日狀告中國恒大，追償114億元；連年虧損的恒大冰泉被以18億的價(jià)格賣(mài)掉；恒大地產(chǎn)也身負上百個(gè)限消令和失信被執行人信息，2023年銷(xiāo)售額僅為603億元，排名下滑至行業(yè)第24。

在恒大集團債務(wù)重組遲遲未見(jiàn)進(jìn)展、經(jīng)營(yíng)沒(méi)有明顯起色之下，債權人失去了耐心，最終讓中國恒大走向清盤(pán)。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，許家印的恒大帝國走向終局，也是風(fēng)險出清后新篇章的開(kāi)始。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認為，恒大事件說(shuō)明了，對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險處置中，在保交樓的前提下，會(huì )按照市場(chǎng)化來(lái)處置風(fēng)險，不會(huì )無(wú)謂地救助，不存在大而不倒。

去年底，住建部副部長(cháng)董建國在中國經(jīng)濟年會(huì )上表示，對于違法違規導致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結果。

有投資者感慨道，恒大出險兩年多，終于開(kāi)始出清了。恒大的清盤(pán)方案對其他出險房企有參考作用。雖然出清會(huì )很慘烈，但出清之后行業(yè)才有機會(huì )?！皢?wèn)題總要解決。長(cháng)痛不如短痛?！?/p>

與之呼應的是，2024年新年伊始，龍光、旭輝、奧園、正榮等多家出險房企接連傳來(lái)境外債重組的新進(jìn)展。

李宇嘉指出，未來(lái)，穩健經(jīng)營(yíng)的房企會(huì )被保留下來(lái)，近期，國家推進(jìn)房地產(chǎn)項目白名單、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，就是在支持這些企業(yè)。

這是屬于穩健派房企的曙光，隨著(zhù)放開(kāi)限購等多輪刺激樓市政策的效果顯現，曙光也終將越來(lái)越明亮。大浪淘沙后，十萬(wàn)億級的地產(chǎn)新世界期待著(zhù)新的巨頭和玩家。