來(lái)源 | 見(jiàn)聞地產(chǎn)

作者 | 周智宇

今年業(yè)績(jì)會(huì )前夕，綠城中國突發(fā)換帥，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

掌舵綠城中國近八年的董事會(huì )主席張亞?wèn)|突然辭任，中交集團黨委常委、副總經(jīng)理劉成云接棒。在混合所有制房企人事密集變動(dòng)之際，劉成云掌舵，被視為中交集團正以更強勢的姿態(tài)，將綠城中國推入新戰場(chǎng)。

劉成云也在近期業(yè)績(jì)會(huì )上，表達了中交集團對綠城中國的支持態(tài)度。他指出，在新的階段，中交集團對綠城的支持會(huì )越來(lái)越強。

過(guò)去一年，綠城中國從深度調整的房地產(chǎn)行業(yè)當中殺了出來(lái)，在這場(chǎng)刺刀見(jiàn)紅的存量博弈中，綠城中國以2768億元銷(xiāo)售額沖進(jìn)行業(yè)前三，打造出千億代建帝國，卻難掩利潤端的壓力。

這家央企地產(chǎn)商接下來(lái)要打響突圍戰，在行業(yè)的新周期用更多的變革，應對市場(chǎng)變化。

當地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿擴張轉向精益化運營(yíng)，綠城中國這家以產(chǎn)品力在行業(yè)著(zhù)稱(chēng)的央企地產(chǎn)商，能否用產(chǎn)品主義對沖周期波動(dòng)，在中交的支持下，將規模優(yōu)勢轉化為利潤增量？這是這家央企地產(chǎn)商在新階段的主要看點(diǎn)。

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調倉

行業(yè)深度出清階段，綠城中國在2024年以積極的態(tài)度“換倉”。

從財報看，綠城中國在2024年實(shí)現營(yíng)收1585.46億元，同比增長(cháng)20.7%，創(chuàng )下歷史新高。不過(guò)股東應占利潤卻同比跌48.8%至15.96億元，直接原因是計提了49.17億元的資產(chǎn)減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失。如果扣除該影響，綠城中國股東應占利潤同比有所增加。

在此前年報預告中，綠城中國也提前給投資者打了“預防針”。公告稱(chēng)，其在2024年主動(dòng)加大長(cháng)庫存去化力度，加快庫存結構調整，導致2024年度計提的資產(chǎn)減值虧損增加。

綠城中國執行總裁耿忠強表示，存貨減值是每家房企都在面臨的問(wèn)題，2024年的資產(chǎn)減值基本是2021年之前的庫存項目。

耿忠強指出，綠城中國近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數，并且基本上都實(shí)現了兌現。這意味著(zhù)，隨著(zhù)此前庫存逐步出清，接下來(lái)隨著(zhù)新獲取項目進(jìn)入結算周期，其利潤端會(huì )逐步得到改善。

綠城中國提供的數據顯示，其在2024年項目首開(kāi)去化率達82%的高位，并有64%的項目實(shí)現首開(kāi)溢價(jià)，溢價(jià)率最高11%。

土儲上，綠城中國去年新增土儲貨值1088億元，位列行業(yè)TOP4，權益投資額484億元，權益比提升至79%。新增42個(gè)項目中，一二線(xiàn)城市貨值占比達92%，北京、上海、杭州等十大核心城市貢獻53%的貨值。

綠城中國副總裁李駿強調，綠城的打法是堅持差異化投資，深耕核心城市，機會(huì )性城市則通過(guò)狙擊式的投資來(lái)進(jìn)入，在確保安全性的同時(shí)，突出流動(dòng)性，均衡贏(yíng)利性。

在當前土拍市場(chǎng)的回暖，尤其是上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈的情況下，綠城中國如何在不錯失市場(chǎng)機會(huì )的情況下，保障投資安全？

綠城中國行政總裁郭佳峰重申“沒(méi)有好城市，只有好項目”的策略，表示會(huì )避開(kāi)過(guò)熱地塊，尋找小眾的結構性機會(huì )。

今年一季度，綠城中國頻頻在杭州和蘇州的土地市場(chǎng)上出手，完成了大約500億元的投資額，已接近去年全年的一半。

按照郭佳峰的預期，在拿地貨值上，2025年綠地會(huì )保持與2024年相近的程度，若機會(huì )好，也會(huì )追求更高的目標。

除新拓展項目，李駿表示，綠城的銷(xiāo)售在自投板塊還有一部份來(lái)自存量項目，截至2024年底大約有2800億元，預計在2025年可以完成1250億元左右。全年來(lái)看，綠城今年自投項目銷(xiāo)售額有望沖擊1600億元，代建板塊營(yíng)收則會(huì )與2024年基本持平，維持在1000億左右規模。

2

更迭

自2013年末中交集團以約60.15億港元的代價(jià)，擊退融創(chuàng )孫宏斌，從綠城中國創(chuàng )始人宋衛平手中接過(guò)綠城中國24.288%股份后，綠城中國與中交集團關(guān)系愈發(fā)密切。

在宋衛平退出董事會(huì )后，中交背景的李永前在2015年出任綠城中國執行總裁一職，隨后在2019年7月，張亞?wèn)|被委任為綠城中國董事會(huì )主席，再到如今劉成云掌舵。

綠城中國的董事會(huì )成員組成上，則保持著(zhù)相對平衡。張亞?wèn)|離任前，十二名董事會(huì )成員中，包括張亞?wèn)|在內，四名董事會(huì )成員為中交背景。

目前的十名董事會(huì )成員里，除了三名獨董，周安橋、吳天海兩位非執行董事均來(lái)自二股東九龍倉集團，郭佳峰、李駿則是“老綠城”，執行董事洪蕾和耿忠強是中交系背景，劉成云的職位是董事會(huì )主席、非執行董事。董事會(huì )成員當中，中交背景人士占比保持在三分之一。

綠城中國方面在回應這次人士變革時(shí)表示，這是基于上市公司治理要求，以及公司發(fā)展實(shí)際，屬于正常人事變動(dòng)。

多位業(yè)內人士及分析師認為，在當前的行業(yè)形勢下，此次人事變動(dòng)反映了中交集團對綠城中國的支持。中金公司分析師也指出，這體現了中交對綠城的進(jìn)一步支持，或將繼續推動(dòng)綠城保持資產(chǎn)負債穩健以及與中交之戰略協(xié)同，幫助綠城更好發(fā)揮“央企信用+市場(chǎng)化機制”的核心競爭優(yōu)勢。

中交入股綠城中國十年有余，對綠城中國的一個(gè)有力支撐，便是金融機構認為綠城中國有央企信用。2013年時(shí)綠城中國加權平均利息成本是8.7%，到了2024年底，這個(gè)數字已經(jīng)下降到了3.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

此外，綠城中國2024年底凈負債率56.6%，現金短債比1.55倍，財務(wù)安全墊遠超民營(yíng)房企。

就在今年2月，綠城中國成功發(fā)行了一筆規模5億美元的優(yōu)先票據，讓已經(jīng)冰凍兩年的中資地產(chǎn)美元債板塊解凍。這也從側面反映出，綠城中國在資本市場(chǎng)上得到投資者的信任。

同時(shí)，則是綠城中國在市場(chǎng)化機制下，開(kāi)發(fā)效率的持續提升。去年底，綠城中國從拿地到經(jīng)營(yíng)性回正的周期是12.3個(gè)月，較2022年時(shí)的17.2個(gè)月有了明顯提升。

不過(guò)隨著(zhù)中交地產(chǎn)在今年初宣布剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，綠城中國成為中交集團旗下房開(kāi)業(yè)務(wù)唯一核心上市地產(chǎn)平臺，中交集團內部地產(chǎn)資源的整合也箭在弦上。在業(yè)內人士看來(lái)，隨著(zhù)劉成云掌舵綠城中國，它會(huì )得到中交集團更多資源傾斜，這家央企地產(chǎn)商也進(jìn)入發(fā)展的新階段。

劉成云在業(yè)績(jì)會(huì )上強調，在中交集團的支持下，在股東的全力協(xié)同下，在全體綠城人的努力下，綠城有能力從容應對市場(chǎng)變化。

劉成云表示，面對行業(yè)重大變化，唯有持續的調整改革，才能推動(dòng)發(fā)展。

的確，如今的市場(chǎng)已然對房企提出了更高的要求。在房地產(chǎn)行業(yè)轉向“制造業(yè)邏輯”的進(jìn)程中，唯有兼具高信用、市場(chǎng)化效率與產(chǎn)品溢價(jià)能力的玩家，才能穿越周期。

在行業(yè)走向新周期的過(guò)程中，總有人能搶占先機。綠城中國不僅要活下去，還要以“高質(zhì)量生存”重新定義地產(chǎn)央企的競爭力邊界。

這家央企地產(chǎn)商能否在“去庫存”陣痛后實(shí)現利潤修復，在代建賽道持續領(lǐng)跑，將決定其能否成為行業(yè)下半場(chǎng)里的標桿。