來(lái)源：每商網(wǎng)

撰文：謝冬冬

近日，紅星美凱龍(01528.HK、601828.SH)發(fā)布2021年度業(yè)績(jì)報告。

年報顯示，2021年，紅星美凱龍實(shí)現營(yíng)業(yè)收入155.13億元，同比增長(cháng)8.97%；歸屬股東凈利潤20.47億元，同比增長(cháng)18.31%；整體毛利率61.7%，較2020年增加?0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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自營(yíng)商場(chǎng)營(yíng)收占比52%

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紅星美凱龍是國內領(lǐng)先的家居裝飾及家具商場(chǎng)運營(yíng)商，主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)和管理自營(yíng)商場(chǎng)、委管商場(chǎng)、特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和戰略合作商場(chǎng)，同時(shí)，還提供包括互聯(lián)網(wǎng)零售、家裝、設計等泛家居消費服務(wù)。

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據了解，就零售額而言，2021 年紅星美凱龍占中國連鎖家居裝飾及家具商場(chǎng)行業(yè)的市場(chǎng)份額為?17.5%，占家居裝飾及家具商場(chǎng)行業(yè)（包括連鎖及非連鎖）的市場(chǎng)份額為7.4%。

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2021年，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)了95 家自營(yíng)商場(chǎng)，278 家委管商場(chǎng)，10家戰略合作商場(chǎng)，69個(gè)特許經(jīng)營(yíng)家居建材項目，共包括 485 家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國30個(gè)省、直轄市、自治區的 224 個(gè)城市，商場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積 2230.35?萬(wàn)平方米。

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每日商業(yè)報道（www.bizvcw.com）注意到，年報顯示，紅星美凱龍大部分收入來(lái)于自營(yíng)模式，2021年，其自營(yíng)商場(chǎng)租賃及相關(guān)收入為 80.95 億元，同比上升 21.1%，占營(yíng)業(yè)收入的52.2%。

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2021年紅星美凱龍正常運營(yíng)的自營(yíng)商場(chǎng)（包含聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)），其平均實(shí)際單位經(jīng)營(yíng)收入為人民幣 90.86 元/平方米/月，相比 2020 年的平均實(shí)際單位經(jīng)營(yíng)收入 78.29 元/平方米/月有所上升，主要原因是2020年公司自營(yíng)商場(chǎng)受疫情影響，以及公司推出疫情免租政策。年報顯示，在報告期內營(yíng)業(yè)收入前十的門(mén)店，均屬于紅星美凱龍自有物業(yè)。

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截至報告期末，紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積?8,455,485.57 平方米，平均出租率 94.1%。其中，一、二線(xiàn)城市自營(yíng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積占比超 80%。2021年，公司新設 3 家自營(yíng)商場(chǎng)，關(guān)閉 1 家自營(yíng)商場(chǎng)，另有 1 家商場(chǎng)由委管商場(chǎng)轉自營(yíng)商場(chǎng)。截至2021年末，公司有 19 家籌備中的自營(yíng)商場(chǎng)。

據介紹，自營(yíng)商場(chǎng)是紅星美凱龍通過(guò)自建、購買(mǎi)或者租賃的方式獲取經(jīng)營(yíng)性物業(yè)后，統一對外招商，為入駐商場(chǎng)的商戶(hù)提供綜合服務(wù)，包括設計商場(chǎng)內展位、場(chǎng)地租賃、員工培訓、銷(xiāo)售及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)及售后等在內的日常經(jīng)營(yíng)及管理以及客戶(hù)服務(wù)，以收取固定且穩定增長(cháng)的租金及相關(guān)收入。

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輕資產(chǎn)轉型

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委管商場(chǎng)指紅星美凱龍通過(guò)組建管理團隊，為合作方提供全面的咨詢(xún)和委管服務(wù)，包括商場(chǎng)選址咨詢(xún)、施工咨詢(xún)、商場(chǎng)設計裝修咨詢(xún)、招商開(kāi)業(yè)以及以“紅星美凱龍”品牌名稱(chēng)日常經(jīng)營(yíng)及管理合作方的家居裝飾及家具商場(chǎng)；相應地，公司根據與合作方簽署的委管協(xié)議在不同參與階段收取項目前期品牌咨詢(xún)費、工程項目商業(yè)管理咨詢(xún)費、招商傭金、項目年度品牌咨詢(xún)費等不同費用。?

委管商場(chǎng)使紅星美凱龍以輕資產(chǎn)模式實(shí)現下沉市場(chǎng)的快速滲透，滿(mǎn)足了公司目前的戰略需求，年報表示，公司將在全國范圍內重點(diǎn)加快委管商場(chǎng)的發(fā)展步伐。

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紅星美凱龍表示，2022年將圍繞“輕資產(chǎn),重運營(yíng)，降杠桿”穩步推進(jìn)主營(yíng)及擴展性業(yè)務(wù)。公司副總經(jīng)理、董事會(huì )秘書(shū)邱喆還在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )中表示，未來(lái)會(huì )考慮將公司圍繞“輕資產(chǎn)”轉型所展開(kāi)的業(yè)務(wù)（如家裝家居一體化、主題館），進(jìn)行單獨地業(yè)績(jì)披露。?

2021年，紅星美凱龍委管業(yè)務(wù)收入（包括項目前期品牌咨詢(xún)委托管理服務(wù)收入、項目年度品牌咨詢(xún)委托管理服務(wù)收入、工程項目商業(yè)管理咨詢(xún)費收入、商業(yè)咨詢(xún)費及招商傭金收入）為 32.56 億元，較上年同期下降 9.1%，公司表示，主要系工程項目咨詢(xún)及商業(yè)咨詢(xún)項目數量減少所致。

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此外，紅星美凱龍委管業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)穩定性也存在一定風(fēng)險，2021年紅星美凱龍有14家委管商場(chǎng)關(guān)閉，其中有5家是委管合同到期不再續約，還有9家商場(chǎng)都發(fā)生了提前解約。

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截至報告期末，紅星美凱龍委管商場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積?13,848,061.93 平方米，平均出租率 91.4%。其中，三線(xiàn)及以下城市委管商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積占比約?70%。2021年，公司新開(kāi)了20家委管商場(chǎng)，關(guān)閉14家委管商場(chǎng)，另有 1 家委管商場(chǎng)轉為自營(yíng)商場(chǎng)。截至報告期末，公司籌備的委管商場(chǎng)中，有?327 個(gè)簽約項目已取得土地使用權證/已獲得地塊，其中，三線(xiàn)及以下城市籌備中的委管商場(chǎng)數量占比超 70%。

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投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)70%

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值得注意的是，截至?2021 年末，紅星美凱龍95 家自營(yíng)商場(chǎng)中，自有商場(chǎng)?61 家，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)計入投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。

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截至2021年底，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為955.75 億元，占資產(chǎn)總額的比例為 70.70%。報告期內，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為?3.74 億元，占公司利潤總額的比例為 13.36%。

截至2021年底，紅星美凱龍的資產(chǎn)負債率為57.44%，較2020年下降了3.71個(gè)百分點(diǎn)。其表示，公司未來(lái)擴張模式以輕資產(chǎn)為主，對于儲備中的自持物業(yè)的建造投資有限，因此未來(lái)投資性房地產(chǎn)的規模穩定。

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另外，紅星美凱龍還提醒投資者注意，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續計量，與同行業(yè)?A 股上市公司普遍采用成本模式計量的方式缺乏可比性。?

此前，網(wǎng)絡(luò )上有微博大V"喬令"發(fā)表文章，指出紅星美凱龍通過(guò)公允價(jià)值計量方法，利用房地產(chǎn)評估虛增利潤。當時(shí)美凱龍回應稱(chēng)，該文章不屬實(shí)，公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的會(huì )計處理方法符合會(huì )計準則規定。

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紅星美凱龍在年報中，又對公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計量方式做了說(shuō)明。

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對已投入使用的建成物業(yè)使用收益法進(jìn)行估值：參考建成物業(yè)單位可出租面積市場(chǎng)月租金（每平方米）或基于市場(chǎng)情況預計可獲得的租金收入，按適當的資本化率折現以厘定投資性房地產(chǎn)評估價(jià)值。

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對處于開(kāi)發(fā)階段早期的在建物業(yè)采用直接比較法進(jìn)行估值：基于投資性房地產(chǎn)在當前狀態(tài)下處置時(shí)的立即可獲得的收益，并參考投資性房地產(chǎn)所在市場(chǎng)的可比交易的相關(guān)信息以及根據在建物業(yè)的特定情況進(jìn)行調整。

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對處于其他開(kāi)發(fā)階段的投資性房地產(chǎn)采用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估值：假設該類(lèi)投資性房地產(chǎn)將遵循既定的開(kāi)發(fā)計劃開(kāi)發(fā)至可使用狀態(tài)。為獲取其公允價(jià)值，通過(guò)考慮相關(guān)市場(chǎng)中可獲取且可比較的銷(xiāo)售數據進(jìn)行直接比較，并扣除在評估師預計在評估日至完成開(kāi)發(fā)前將產(chǎn)生的建造成本及專(zhuān)業(yè)費用。

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年報中顯示，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)在2021年12月31日的公允價(jià)值，由獨立評估師北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行評估。