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撰文：向千

港交所信息顯示，4月4日蘇新美好生活服務(wù)股份有限公司?（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇新美好生活”）提交招股書(shū)。這是其于2021年8月30日遞表失效后的再一次申請。

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每日商業(yè)報道（www.bizvcw.com）了解到，蘇新美好生活是一家深耕長(cháng)三角區域，尤其是蘇州的城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商。招股書(shū)顯示，蘇新美好生活此次IPO募集資金將用于尋求選擇性收購專(zhuān)注于向商業(yè)物業(yè)（如產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體）提供城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的其他物業(yè)管理公司；尋求戰略性投資于垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營(yíng)及管理服務(wù)的公司；擴大及豐富我們的增值服務(wù)；進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的智能物業(yè)管理系統；深化與中國及海外一流大學(xué)合作，培養及留住人才。

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（來(lái)自蘇新美好生活招股書(shū)）

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更新招股書(shū)顯示，報告期內，2019至2021年，蘇新美好生活的總收益分別為人民幣435.9百萬(wàn)元、人民幣436.8百萬(wàn)元及人民幣462.0百萬(wàn)元，年內利潤分別為人民幣43.6百萬(wàn)元、人民幣48.1百萬(wàn)元及人民幣56.5百萬(wàn)元。

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截至2021年12月31日，蘇新美好生活為77個(gè)項目提供公建項目管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積為790萬(wàn)平方米，其中，76個(gè)項目的在管總建筑面積超過(guò)670萬(wàn)平方米。

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母公司收益貢獻大，部分物業(yè)虧損

招股書(shū)顯示，蘇新美好生活的母公司蘇高新公司直接持有其93.13%的股份，并通過(guò)全資子公司蘇高新城建持股6.87%的股份，合計持有100%的股份。

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蘇高新集團的多元化物業(yè)組合為蘇新美好生活提供了大量潛在的優(yōu)質(zhì)項目渠道。自蘇新美好生活1994年成立以來(lái)一直向蘇高新集團開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)租賃服務(wù)。

2019至2021年，蘇新美好生活向母公司蘇高新集團、其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項目提供基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為人民幣91.3百萬(wàn)元、人民幣?94.3百萬(wàn)元及人民幣95.3百萬(wàn)元，分別占基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)總收益的53.5%、?54.2%及53.4%；提供基本住宅物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為人民幣45.1百萬(wàn)元、人民幣41.0百萬(wàn)元及人民幣?33.6百萬(wàn)元，分別占基本住宅物業(yè)管理服務(wù)總收益的84.3%、81.3%及78.3%。

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（來(lái)自蘇新美好生活招股書(shū)）

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截至2021年12月31日，蘇新美好生活在管的41個(gè)物業(yè)由蘇高新集團、其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)，總建筑面積為4.2百萬(wàn)平方米，占公司在管總建筑面積的62.4%。2019至2021年，蘇新美好生活在管總建筑面積的47.3%、47.9%及45.2%由蘇高新集團開(kāi)發(fā)。

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（來(lái)自蘇新美好生活招股書(shū)）

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不過(guò)，并不是每個(gè)物業(yè)都是賺錢(qián)的。每日商業(yè)報道（www.bizvcw.com）注意到，2019至2021年，蘇新美好生活在管的13個(gè)、11個(gè)及11個(gè)物業(yè)分別產(chǎn)生約人民幣5.2百萬(wàn)元、人民幣5.3百萬(wàn)元及人民幣4.8百萬(wàn)元的虧損。

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對此，蘇新美好生活稱(chēng)，產(chǎn)生該等虧損主要是因為公司從相關(guān)項目確認的相對較低的物業(yè)管理收益不足以補足提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)花費的成本。公司大部分收益主要來(lái)自包干制物業(yè)管理服務(wù)，以預先確定的每平方米每月價(jià)格收取物業(yè)管理費。該等物業(yè)管理費不會(huì )隨著(zhù)公司產(chǎn)生的實(shí)際物業(yè)管理成本金額而改變。

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蘇新美好生活稱(chēng)，采取多項措施，已實(shí)現部分虧損項目盈利。2019年、2020年及2021年，虧損物業(yè)所產(chǎn)生的總收益分別為人民幣20.7百萬(wàn)元、人民幣23.3百萬(wàn)元及人民幣23.9百萬(wàn)元，分別約占同年總收益的4.8%、5.3%及5.2%。

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市場(chǎng)需求不斷擴大，行業(yè)競爭壓力大

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（來(lái)自蘇新美好生活招股書(shū)）

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資料顯示，在長(cháng)三角地區，物業(yè)管理公司在管總建筑面積從2015年49億平方米增至2020年?62.5億平方米，復合年增長(cháng)率為5.0%。于2025年，在管總建筑面積預期將達到74.7億平方米，2020年至2025年復合年增長(cháng)率為3.6%。2020年，非住宅物業(yè)在管總建筑面積達到13.1億平方米，2015年至2020年復合年增長(cháng)率為6.4%。2025年，非住宅物業(yè)在管總建筑面積預計將達到16.9億平方米，2020年至2025年復合年增長(cháng)率為5.2%。

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由于城市化率高、經(jīng)濟發(fā)展加速以及住宅及非住宅物業(yè)分布充足，長(cháng)三角地區物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)競爭非常激烈。

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中國物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)高度分散，排名前五的物業(yè)管理服務(wù)公司約占2020年中國物業(yè)管理服務(wù)公司總收益的17.6%。就2020年的總收益而言，蘇新美好生活約占中國的0.1%。

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（來(lái)自美好生活招股書(shū)）

具體而言，2015年至?2020年，蘇州提供城市服務(wù)總收益從人民幣23.4億元增至人民幣36.2億元，復合年增長(cháng)率為9.1%。2025年，預計蘇州城市服務(wù)市場(chǎng)的總收益將達到人民幣50.3億元，2020年至2025年復合年增長(cháng)率為6.8%。

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招股書(shū)顯示，2020年，江蘇省物業(yè)管理服務(wù)公司提供城市服務(wù)的總收益約達人民幣107.6億元。在江蘇省物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中，排名前五的公司約占2020年在江蘇省提供城市服務(wù)收益的6.9%。就2020年在江蘇省提供城市服務(wù)的收益而言，蘇新美好生活排名第三，約占城市服務(wù)收益的1.5%。

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在蘇州物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中，排名前五的公司約占2020年蘇州總收益的8.8%。就2020年蘇州總收益而言，蘇新美好生活排名第一，約占總收益的2.6%。

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根據弗若斯特沙利文資料，于2020年，按總收益及城市服務(wù)收益計，蘇新美好生活在蘇州物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)及蘇州城市服務(wù)市場(chǎng)排名均為第一，按在江蘇省城市服務(wù)的收益、江蘇省非住宅物業(yè)管理服務(wù)的收益計，公司分別排名第3和第5。按綜合實(shí)力，2021中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第48位。

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（來(lái)自美好生活招股書(shū)）

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一般而言，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)需要龐大的勞動(dòng)力提供秩序維護、清潔、園藝、維修及其他服務(wù)，而員工成本是公司運營(yíng)成本中最大的組成部份之一。員工成本金額主要受因業(yè)務(wù)擴展導致員工人數增加及中國工資增長(cháng)總體趨勢的影響。2015年至2020年，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)員工的平均月薪從2015年人民幣3934元增至2020年人民幣5513元，復合年增長(cháng)率為7.0%。