來(lái)源：商訊雜志社

撰文：李柏

前不久，《商訊·公司金融》報道了雅居樂(lè )地產(chǎn)在茅山旅游度假區開(kāi)發(fā)的山湖城項目情況，并指出該項目存在銷(xiāo)售別墅產(chǎn)品、容積率不達標、疑似未批先建等現象。據了解，該項目從拿地到規劃開(kāi)發(fā)，均處于國土資源部“禁墅令”實(shí)施之后。

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然而，山湖城項目此前不僅對外高調宣傳自身“別墅”屬性，還將低于1.0的違規容積率作為賣(mài)點(diǎn)頻頻輸出。但這些現象在當地相關(guān)部門(mén)看來(lái)，只不過(guò)是虛假宣傳而已，并不涉及任何手續違規。

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對于前文中常州市金壇區自然資源和規劃局的相關(guān)說(shuō)法，《商訊·公司金融》再次發(fā)去了采訪(fǎng)函件，針對具體回復的問(wèn)題再次提出質(zhì)疑，但截至發(fā)稿并未獲得回應。

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容積率是開(kāi)發(fā)商執行問(wèn)題？

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針對上一篇報道中，常州市金壇區自然資源和規劃局針對部分內容提供了一些回復，但這些回復相對來(lái)說(shuō)有些籠統，且并未有相關(guān)手續文件佐證。而且，其中有些內容與政府網(wǎng)站的公開(kāi)資料并不一致。

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為了解開(kāi)常州金壇雅居樂(lè )山湖城是否存在違規開(kāi)發(fā)的謎團，在此，還需要將項目情況再詳細梳理一遍。

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據該項目銷(xiāo)售介紹，山湖城其實(shí)指的并不止一個(gè)小區，而是分為多個(gè)組團零星分布在茅山旅游度假區的東方鹽湖城區域內。產(chǎn)品有合院別墅、雙拼別墅，以及聯(lián)排別墅，目前多個(gè)組團的容積率綜合為0.89。

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最早拿地的組團，現名為山湖城花園·湖畔小院，該組團首批地塊于2013年取得，拿地與建設主體均為東方鹽湖城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：東方置業(yè)）。

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為什么資金充裕的雅居樂(lè )會(huì )換個(gè)“馬甲”拿地，這就要說(shuō)到東方置業(yè)的來(lái)歷。這家東方置業(yè)，控股股東分別是雅居樂(lè )常州金壇公司（占股95%）和東方鹽湖城旅游發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：東方旅發(fā)），而東方旅發(fā)，實(shí)為常州新北區人民政府全資控股。

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該項目銷(xiāo)售曾提到，因為山湖城是在茅山度假景區范圍內進(jìn)行開(kāi)發(fā)，該區域涉及到相關(guān)自然資源的保護，所以雅居樂(lè )在此拿地就需要有具備旅游開(kāi)發(fā)資質(zhì)的國資企業(yè)的協(xié)助。也就是說(shuō)，以東方置業(yè)的名義拿下首批山湖城地塊，當地政府也算為雅居樂(lè )提供了一條綠色通道。

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2013年，東方置業(yè)拿下金沙灣鄉村俱樂(lè )部北側A、B地塊，并在此開(kāi)發(fā)湖畔小院組團。這兩幅地塊屬性均為住宅-其他普通商品住房用地，規劃要求的容積率是大于1，小于2。

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此后，湖畔小院組團于2016年又擴充了C、D宅地地塊，規劃容積率大于1，小于等于1.05。

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相比于之前A、B地塊的容積率范圍，新地塊的容積率明顯限定在更小范圍內，加上建筑密度要求在35%以上，綠化率也有要求在30%以上，如此一來(lái)，建筑的層數、面積可增長(cháng)發(fā)揮的空間更小。

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與此同時(shí)，湖畔小院組團內還新增了幾塊商業(yè)用地，容積率更是直接批到了1以下。???

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據金壇區自然資源和規劃局稱(chēng)，湖畔小院批準的容積率為1.003，符合相關(guān)要求。

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雖說(shuō)批準的容積率符合新規住宅項目容積率不得低于1的要求，卻也只是剛好超過(guò)“及格線(xiàn)”。而且，開(kāi)發(fā)商是否按照批準容積率執行，就又是另一回事了。

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據網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)資料顯示，一份落有東方置業(yè)公章的建設項目環(huán)境影響報告表顯示，湖畔小院總用地面積206587㎡（與上述東方置業(yè)獲得的ABCD四個(gè)住宅地塊總面積一致），總建筑面積95134.08㎡，容積率僅為0.46。

此外，該報告表還顯示，湖畔小院共有4個(gè)小院724戶(hù)，且每戶(hù)層數只有2層，雖然報告表中，堅稱(chēng)該項目是低層住宅而非別墅，但僅有0.46的容積率，根本達不到批準容積率，即使是低層住宅，也不符合住宅容積率規定。

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開(kāi)發(fā)商存謊報容積率？

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不僅是湖畔小院這一個(gè)組團存在這種問(wèn)題，據另一份網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)資料顯示，東方鹽湖城國際養生城一期C02地塊，即現在的臨湖雅居一期，其總用地面積110402㎡，總計容建筑面積43426.47㎡，容積率僅為0.395。

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然而，這塊地實(shí)際規劃的容積率為1-1.2。也就是說(shuō)，臨湖雅居組團一期項目，也并沒(méi)有按照批準的容積率來(lái)開(kāi)發(fā)建設。

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對于這兩個(gè)組團在環(huán)境影響報告表中體現的容積率數據，金壇區自然資源和規劃局稱(chēng)，“僅是建設單位的虛假宣傳信息”，意指開(kāi)發(fā)商謊報了容積率。

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可是，建設項目環(huán)境影響報告表是需要具備相關(guān)資質(zhì)的評估機構出具，再向當地環(huán)保部門(mén)上報送審的，并不只是開(kāi)發(fā)商的只言片語(yǔ)決定的。如果在這樣的手續文件中造假，豈不是更加說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中存在弄虛作假的現象？

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此外，上述兩份報告表中，已經(jīng)將總用地面積、計容建筑面積等詳細數據都一一列出，如果說(shuō)這些數據也是虛假宣傳的話(huà)，那實(shí)際數據又是怎樣的呢？

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在金壇區自然資源和規劃局給出的回復函中，只提到了規劃容積率，以此反駁山湖城沒(méi)有違反容積率要求。但實(shí)際上，只要拿出各個(gè)組團的實(shí)際建筑面積，結合用地面積就能看出容積率是否達標，是否違規就非常顯而易見(jiàn)了。

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合院別墅 不是別墅？

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另外，金壇區自然資源和規劃局在此前回復函中稱(chēng)，山湖城實(shí)際建設均為2-4層，一棟2-16戶(hù)的住宅，并非別墅項目；并稱(chēng)早已在2020年就對該項目在宣傳中使用“別墅”一詞的情況，以涉嫌虛假宣傳立案調查處理過(guò)。

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據企查查顯示，雅居樂(lè )常州金壇公司只有一條行政處罰記錄：2020年10月，常州市金壇區市場(chǎng)監督管理局因“作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳行為極其從屬”對該公司罰款30萬(wàn)元。

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但是，這份行政處罰決定書(shū)里，并不是就“別墅”一詞的宣傳處罰的，而是針對宣傳資料里提到了“容積率僅有0.5”和“贈送花園及露臺一事”。

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在市場(chǎng)監督管理局查明的事實(shí)里，也只提到“（宣傳容積率）與政府部門(mén)確定的容積率不符，且上述露臺屬于業(yè)主，花園屬于公共綠地”，并未就宣傳“別墅”一詞與實(shí)際情況印證。因此，這無(wú)法證明山湖城因虛假宣傳其是“別墅”被行政處罰過(guò)。

實(shí)際上，山湖城敢自稱(chēng)別墅，正是因為該項目產(chǎn)品的確具備別墅特征。

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山湖城臨湖雅居組團內，部分雙拼別墅產(chǎn)品的外觀(guān)設計和獨棟別墅并無(wú)兩樣——地上2-3層，雖并肩而建，2棟樓中間卻又以墻隔開(kāi)，形成獨門(mén)獨院的模式。

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而這與獨棟別墅唯一的區別，就在于2棟樓的中間位置，有一根細長(cháng)的橫梁相連。有地產(chǎn)從業(yè)人員曾表示，有了這根橫梁的存在，開(kāi)發(fā)商就可以打著(zhù)“雙拼”的旗號銷(xiāo)售實(shí)際是獨棟別墅的產(chǎn)品。

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而與所謂“一棟2-16戶(hù)的住宅”的描述更不相符的，是山湖城湖畔小院組團的合院別墅產(chǎn)品。

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根據金壇雅居樂(lè )山湖城的項目介紹來(lái)看，合院別墅不僅沒(méi)有雙拼別墅中間那根橫梁相連，樓與樓之間也是被院墻隔開(kāi)的。

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從合院產(chǎn)品的戶(hù)型圖和實(shí)景圖來(lái)看，每戶(hù)包含上下2層，前后都有院子，外圍有墻體相隔，真正做到了獨門(mén)獨戶(hù)。如此明顯的獨棟產(chǎn)品，和一棟樓2戶(hù)的解釋根本不符。

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況且，湖畔小院所在地塊的屬性為普通住宅用地，但合院別墅產(chǎn)品卻是獨棟別墅特征。在普通宅地上開(kāi)發(fā)獨棟別墅，難道就能說(shuō)明這些建筑是普通住宅嗎？

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此外，山湖城湖畔小院的房?jì)r(jià)備案中，出現了不少物業(yè)類(lèi)型為“別墅毛坯”、“儲藏室”的房源，這些房源面積在157㎡左右，與上述戶(hù)型圖面積大致相同，備案單價(jià)甚至超過(guò)20000元/㎡。

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這一現象更叫人疑惑：既然金壇區自然資源和規劃局稱(chēng)山湖城是普通住宅，那為什么湖畔小院的部分房源的物業(yè)類(lèi)型會(huì )是別墅毛坯？而有些又是儲藏室？又為什么差不多面積的儲藏室，能在常州金壇賣(mài)出和別墅毛坯一樣2萬(wàn)元/平米左右的單價(jià)？

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儲藏室物業(yè)類(lèi)型的出現，不免令人聯(lián)想到又一問(wèn)題：湖畔小院有部分土地為商業(yè)用地，規劃批準的容積率在1以下，這些登記為“儲藏室”的房源，會(huì )不會(huì )是在商業(yè)地塊上開(kāi)發(fā)的房源呢？

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這個(gè)問(wèn)題看起來(lái)很不起眼，實(shí)則至關(guān)重要，如果這批“儲藏室”房源是在商業(yè)地塊上開(kāi)發(fā)的，那就又涉及到了批建不符的問(wèn)題，按照相關(guān)規定，批建不符的建筑需要被拆除，并且所占用的土地要恢復土地原有屬性。

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對于這一問(wèn)題，金壇區自然資源和規劃局還沒(méi)有給出答復。

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準現房成迷

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在山湖城的上一篇報道中，有提到臨湖雅居二期疑似存在未批先建、無(wú)證施工的問(wèn)題。金壇區自然資源和規劃局在回復函中，詳細寫(xiě)明了臨湖雅居二期取得各項手續的時(shí)間節點(diǎn)，證實(shí)的確在一個(gè)月內完成建設工程設計方案審查、拿到建設工程施工許可證以及銷(xiāo)售。

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但重點(diǎn)是，2017年12月才拿到施工許可證，為什么2018年1月時(shí)就有媒體稱(chēng)臨湖雅居存在問(wèn)題，并拍到首批房源在當時(shí)已有不少是準現房狀態(tài)。

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從拿到施工許可證到2018年1月，不過(guò)才不到2個(gè)月的時(shí)間，按照普通住宅項目的進(jìn)度，2個(gè)月可能才完成地面平整和地基部分，可雅居樂(lè )山湖城，卻在這么短的時(shí)間內能建設好如此多準現房，這驚人的施工進(jìn)度很難不令人懷疑，臨湖雅居是否早在手續未齊全的前提下已經(jīng)開(kāi)始施工？

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上一篇報道中，對于臨湖雅居準現房一事并非一筆帶過(guò)，而且這也是相當重要的一個(gè)信息，直接關(guān)系到臨湖雅居是否涉及未批先建、無(wú)證施工的問(wèn)題。但就是這么重要的問(wèn)題，金壇區自然資源和規劃局卻并未給出回復。

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對于常州雅居樂(lè )山湖城項目的種種疑慮，雖然《商訊·公司金融》有提出進(jìn)一步了解及采訪(fǎng)的要求，但金壇區自然資源和規劃局辦公室工作人員表示，采訪(fǎng)需要經(jīng)當地政府的宣傳部門(mén)來(lái)對接，否則不能出面回答。

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《商訊·公司金融》曾多次嘗試聯(lián)系常州市金壇區新聞辦，均未聯(lián)系上。截至發(fā)稿，金壇區相關(guān)部門(mén)仍未就采訪(fǎng)函問(wèn)題作出相應答復。