2021年下半年起，地產(chǎn)行業(yè)持續受疫情、整體經(jīng)濟復蘇乏力等外部因素影響，頻繁遭遇“黑天鵝”事件。行業(yè)多家大型房企出現流動(dòng)性危機，導致國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽(yù)接連下調地產(chǎn)公司評級。

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如今，隨著(zhù)國內經(jīng)濟的快速復蘇，國際信用評級紛紛出現轉好的情況。

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2月9日，標普確認龍湖集團的投資級評級，展望上調為穩定。引人注意的是，這是自2022年下半年以來(lái)，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

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那么，房地產(chǎn)行業(yè)眾多企業(yè)中，為何獨獨上調龍湖集團的投資級評級？

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行業(yè)承壓，龍湖集團獨樹(shù)一幟

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誰(shuí)也沒(méi)有想到的是，近一年多時(shí)間里，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)持續承壓，三大國際評級機構盡然已接連下調受評房企評級或展望超過(guò)250次。

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而涉及的房企包括恒大地產(chǎn)、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、融創(chuàng )、世茂等多家知名地產(chǎn)公司，并且都遭遇評級下調和展望下調?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)整體正在承壓。

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據億翰智庫統計，截至2022年10月27日，以穆迪的評級為例，在50強房企中，僅剩下萬(wàn)科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級”評級。而標普的相應評級中，僅剩下萬(wàn)科、中海、華潤、保利、龍湖、金茂這6家；惠譽(yù)的相應評級中，尚且保留下萬(wàn)科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂、首開(kāi)、華發(fā)這9家。

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一般來(lái)說(shuō)，三大國際評級機構的信用評級對房企來(lái)說(shuō)，很重要，因為這是房企海外融資的重要信用背書(shū)。而產(chǎn)生的直接影響巨大，如經(jīng)歷評級下調潮之后，一眾房企的海外融資渠道基本停滯。

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CRIC數據顯示，2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%。其中，境外債權融資下降尤為明顯，同比下降了69%。

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據不完全統計，2022年10月初至今，陸續有碧桂園、融創(chuàng )中國、中國恒大、景瑞控股、佳兆業(yè)集團、富力地產(chǎn)先后被穆迪、標普撤銷(xiāo)評級。同時(shí)，2022年下半年以來(lái)，50強房企中已有超半數房企被國際評級機構撤銷(xiāo)評級。

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與其他房企不同的是，在標普看來(lái)，龍湖非限制性現金比例很高，受益于公司強大的銷(xiāo)售回款率，以及經(jīng)營(yíng)性收入的強勁增長(cháng)，這些資金進(jìn)一步提高了龍湖的財務(wù)安全度，可以覆蓋公司到期的短期債務(wù)，并且2023年龍湖沒(méi)有境外債務(wù)到期。

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標普認為，自2022年11月以來(lái)，中國政府對部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團是其中的主要受益者，此外龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入持續增長(cháng)，公司資金流動(dòng)性正在增強，因此維持公司投資級評級，展望上調為穩定。

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財務(wù)狀況穩健，靈活性高

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受疫情、調控升級、金融政策趨緊，經(jīng)濟復蘇乏力等綜合因素影響，地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售降至冰點(diǎn)，部分房企資金鏈吃緊，甚至出現債務(wù)違約，這也是三大評級機構頻繁下調中國房企信用評級的主要原因。

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在此背景之下，龍湖地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況則讓評級機構看到了未來(lái)中國房產(chǎn)行業(yè)的曙光。

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標普認為，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入持續增長(cháng)，公司資金流動(dòng)性正在增強；同時(shí)，自2022年11月以來(lái)，中國政府對部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取了一系列支持措施，而龍湖集團是其中的主要受益者，因此，維持公司投資級評級，展望上調為穩定。

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數據顯示，龍湖集團連續六年保持“三道紅線(xiàn)”綠檔，現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以?xún)鹊狡诘亩虃急燃s10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準，且在2023年內龍湖已無(wú)到期美元債。

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穆迪認為，龍湖集團經(jīng)常性租金收入、穩健的財務(wù)狀況和充足的流動(dòng)性為Baa2評級提供有力支撐，并能夠為其提供應對短期波動(dòng)的緩沖。

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惠譽(yù)也分析表示，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下，保持充足的流動(dòng)性。公司財務(wù)靈活性也得益于規模龐大的未經(jīng)抵押的投資物業(yè)組合，為公司提供了可行的融資選擇。據其預計，龍湖集團的總租金和物業(yè)管理收入將以每年15%-20%的速度穩步增長(cháng)，2022年達到230億元、2023年達到280億元。

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融資渠道暢通無(wú)阻

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受益于穩健的經(jīng)營(yíng)和財務(wù)表現，龍湖多次獲得監管機構和六大行的“小紅花”。

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2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據，發(fā)行規模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司為該筆中期票據提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責任擔保，這是中債增按照市場(chǎng)化、法治化原則通過(guò)直接擔保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。

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2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷(xiāo)，成功發(fā)行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

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同時(shí)，中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行分別與龍湖集團達成戰略合作并簽署協(xié)議，龍湖得以繼萬(wàn)科之后成為行業(yè)第二家與六大國有商業(yè)銀行均簽署戰略協(xié)議的房企。

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2022年12月9日，中國銀行宣布利用境內外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實(shí)現提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內保外貸”首單亦花落龍湖。

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可以說(shuō)，龍湖的每一步，都成為其在行業(yè)內保持領(lǐng)先身位的支撐，并令其持續獲得國際信用評級機構的認可。