來(lái)源：商訊雜志社

撰文：李柏

揚州邗江區瓜洲鎮內，毗鄰長(cháng)江的潤揚濕地公園每年吸引不少游客來(lái)此野營(yíng)度假。作為揚州市政府重點(diǎn)打造的瓜洲古鎮旅游度假區的重點(diǎn)項目之一，潤揚濕地公園不僅包含公園和風(fēng)景區，周邊還建設有高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)項目。

前不久，有知情人向《商訊·公司金融》反映稱(chēng)：潤揚濕地公園旁有一處別墅項目——芳甸，該項目已建成早已被禁止開(kāi)發(fā)的獨棟別墅產(chǎn)品，且容積率遠低于住宅1.0的紅線(xiàn)，只有0.38左右。

對此情況，《商訊·公司金融》實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現，芳甸項目為恒通建設集團獨立開(kāi)發(fā)，項目中確實(shí)包含獨棟別墅產(chǎn)品，且售樓處也將0.378的容積率當作銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。不過(guò)，對于該項目的問(wèn)題，揚州市自然資源和規劃局邗江分局一直沒(méi)有正面回應項目具體情況，只表示：項目合規，沒(méi)有問(wèn)題。

省級濕地公園內蓋起獨棟別墅？

芳甸項目位于揚州南部臨近長(cháng)江的瓜洲鎮，項目緊鄰揚州潤揚濕地公園，該公園臨長(cháng)江而建，與鎮江隔江而望，宋代詩(shī)人王安石行至此地時(shí)，也留下了《泊船瓜洲》這一傳世詩(shī)句。從外部環(huán)境看，這里確實(shí)符合人們對舒適環(huán)境的向往——遠可眺長(cháng)江、近可覽濕地。

據公開(kāi)信息顯示，芳甸項目包含獨棟別墅19棟，組院（雙拼）別墅53棟，聯(lián)排別墅8棟，單套戶(hù)型面積在380-1220㎡不等，戶(hù)均占地約2.15畝。

《商訊·公司金融》在項目實(shí)地看到，芳甸的別墅整體外觀(guān)設計為歐式風(fēng)格，外立面為石材，地上2-3層，建筑外有圍墻環(huán)繞，雙拼別墅戶(hù)型有地上車(chē)庫；項目?jì)确吭椿径家呀桓?，部分業(yè)主已經(jīng)裝修入住，但總體而言空置率較高。

據本地人的描述，芳甸項目是在潤揚濕地公園建成幾年之后才開(kāi)始開(kāi)發(fā)的。從該公園的建設單位——揚州市邗江城建集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：邗江城建）的官網(wǎng)信息中可知，該濕地公園規劃占地面積約220公頃，于2004年11月正式開(kāi)工，2005年4月全面建成。

此外，該資料中還提到，潤揚濕地公園處于濱江地帶，灘涂遍布，蘆葦蕩漾，群鳥(niǎo)棲息，擁有保存完好的生態(tài)濕地環(huán)境。正因這優(yōu)異的生態(tài)條件，2005年年底，潤揚濕地公園就被批復成為省級濕地公園一員。

成為省級濕地公園后，潤揚濕地公園的身份就不再簡(jiǎn)單，它需要承擔起濕地保育、科普宣教等相關(guān)義務(wù)。同時(shí)，為了防止生態(tài)環(huán)境被破壞，省級濕地公園也和國家級森林公園一樣，園區范圍內不允許進(jìn)行礦產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等行為。

既然如此，本地人口中的“芳甸項目是在潤揚濕地公園建成后才開(kāi)始開(kāi)發(fā)的”這一說(shuō)法，豈不是和省級濕地公園的相關(guān)管理條例相違背嗎？

況且，即使拋開(kāi)對濕地公園的保護不談，開(kāi)發(fā)獨棟別墅這一行為也會(huì )受到自2003年開(kāi)始實(shí)行的“禁墅令”的限制。換言之，芳甸項目落地于此，無(wú)論是從土地政策還是林業(yè)管理來(lái)說(shuō)，都是不符合相關(guān)政策規定的。

問(wèn)題的關(guān)鍵，還是指向了芳甸項目的開(kāi)發(fā)商——能在雙“紅線(xiàn)”約束下，將獨棟別墅蓋在省級濕地公園里，這家房企有何背景？

據了解，芳甸的開(kāi)發(fā)建設單位為江蘇龍潤置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍潤置業(yè)”）。企查查網(wǎng)站信息顯示，2008年年初，龍潤置業(yè)與揚州市人民政府簽訂購地合同，以近3.1億的總價(jià)拿下潤揚森林公園約22.94公頃（即22.94萬(wàn)平方米）的土地，其土地性質(zhì)一欄顯示為“其他普通商品住房用地”。

這塊地就是如今芳甸項目所在，而這家龍潤置業(yè)，是恒通建設集團的子公司。在揚州，恒通建設集團也算頗有名氣——這家成立于1999年的本地企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)是承接建筑工程、市政工程的建設等，近十多年更是立足揚州，將房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)持續擴大。

企查查顯示，恒通建設集團僅在揚州本地，投資的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)就有20家。到現在，恒通建設的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)不僅僅限于揚州本地，南京、徐州、淮安、無(wú)錫、鎮江等地都有其身影。

此外，據芳甸項目的銷(xiāo)售稱(chēng)：恒通建設在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目時(shí)，多以合作形式，但芳甸別墅項目是其獨立開(kāi)發(fā)，別墅外立面均使用了進(jìn)口石材，項目耗資巨大，并稱(chēng)這是開(kāi)發(fā)商實(shí)力的體現。

此外，該銷(xiāo)售也明確提到，芳甸項目拿地是在潤揚濕地公園建成之后。從銷(xiāo)售案場(chǎng)的沙盤(pán)圖也能看出，芳甸別墅項目與濕地公園有路相連接，濕地公園的水景資源甚至都成為了芳甸的湖景配套。

別墅用地是濕地公園主動(dòng)提供

值得注意的是，這塊于2008年被拿下的潤揚森林公園地塊，看起來(lái)與濕地公園融為一體，那它是否屬于濕地公園范圍呢？此外，該地塊土地性質(zhì)究竟是什么，又是如何被批準開(kāi)發(fā)成獨棟別墅產(chǎn)品的呢？

據揚州潤揚森林公園網(wǎng)站顯示，別墅項目是該公園的招商項目之一，屬于二期工程的一部分。

在該網(wǎng)站規劃說(shuō)明一欄里，低密度住宅與科普教育基地、野營(yíng)基地等同為二期工程，主要內容是“取10%的用地（22公頃左右）在基地東北角建立生態(tài)人居居住區”。

芳甸項目的位置，就是在潤揚濕地公園的東北角，占地面積也是22公頃左右。這就表示，芳甸項目的用地，就來(lái)自于潤揚濕地公園，且是該公園的一部分。

此外，該網(wǎng)站的招商項目說(shuō)明中還提到至關(guān)重要的一點(diǎn)：這幅地塊用地性質(zhì)為一類(lèi)居住用地，容積率不大于0.40，并稱(chēng)“適宜建設別墅區”。

這份規劃文件雖沒(méi)有標明時(shí)間，但潤揚濕地公園是2004年11月才開(kāi)工的，可針對獨棟別墅的禁墅令，早已在前一年就已開(kāi)始施行——2003年2月，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類(lèi)園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，其中第四條規定（今后5年內）停止別墅類(lèi)用地供應。

可潤揚濕地公園的這塊地，很明顯就是別墅用地——不僅性質(zhì)是一類(lèi)居住用地，容積率還限制在0.4以下，且規劃中還主動(dòng)提出適宜建設別墅。

所以，在別墅用地禁止供應、獨棟別墅產(chǎn)品也被禁止審批開(kāi)發(fā)的2008年，這幅“別墅用地”被賣(mài)給龍潤置業(yè)，就已經(jīng)與禁墅令政策相違背?？蓮姆嫉閯e墅項目如今的建設情況看來(lái)，揚州的相關(guān)規劃審批單位，似乎并沒(méi)有將“禁墅令”嚴格落實(shí)。

容積率僅0.378未曾整改？

在龍潤置業(yè)的招投標信息中，我們還發(fā)現了一些重要信息。一則標題為 “芳甸花園物業(yè)服務(wù)招標公告”顯示，芳甸別墅項目前兩期已于2014年8月底和2017年10月底交付，最新的三期預計2021年6月底交付。按這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)計算，從拿地到三期交付，芳甸項目持續開(kāi)發(fā)時(shí)間在13年以上。

同時(shí)，該招標公告中還透露，芳甸項目總用地面積為232560㎡，總建筑面積為130574.1㎡，容積率為0.378，建筑密度21.6%，綠地率46%。

前文的土地規劃中提及，該地塊規劃容積率要求在0.40以下，建筑密度和綠地率均要求在50%以上。

從建筑密度和綠地率而言，芳甸均未達標，但從實(shí)際情況而言，這塊地本身的出讓要求就存在不合理之處，要做到建筑密度（建筑基底面積總和/規劃用地面積）不低于50%，那容積率（地上建筑總面積/凈用地面積）就幾乎不可能小于0.4。

拋開(kāi)這一漏洞不談，芳甸項目的容積率也存在較大問(wèn)題。在芳甸一期房源交付之前的2012年，國土部在限制用地項目目錄和禁止用地項目名錄中明確規定，住宅的容積率不得低于1.0。

芳甸項目的拿地時(shí)間雖然在住宅容積率限制之前，但無(wú)論是2017年才交付的二期工程，還是2018年才取得建設工程規劃許可證的三期工程，在項目容積率明顯低于“紅線(xiàn)”時(shí)，也沒(méi)有在工程規劃中對后期工程進(jìn)行相應調整，使容積率達到標準以上。

規劃部門(mén)稱(chēng)芳甸項目沒(méi)有問(wèn)題

前有濕地公園獻地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，后又不顧政策禁令開(kāi)發(fā)獨棟別墅，持續開(kāi)發(fā)十幾年、占地20多萬(wàn)平方米的芳甸別墅項目不僅沒(méi)有被叫停，仍然還能正常施工交付。除了開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚之外，當地相關(guān)部門(mén)是否存在監管不足？

揚州潤揚濕地森林公園和邗江城建的官網(wǎng)和曾提到，“該公園是配合潤揚大橋建設而開(kāi)發(fā)的項目，是揚州市委、市政府、邗江區委、區政府打造生態(tài)揚州、園林揚州、人居揚州的一項集生態(tài)保護、旅游觀(guān)光、休閑度假、青少年野營(yíng)訓練為一體的綜合性人文項目?！?/p>

同時(shí)，也有資料顯示，芳甸別墅項目連同周邊的高爾夫球場(chǎng)、露營(yíng)基地、水上樂(lè )園等，都是揚州“十二五”期間的重點(diǎn)項目。

由此可見(jiàn)，作為潤揚濕地公園的一部分，芳甸別墅項目自規劃之初就被給予重視。但越是重視，該項目的土地使用及規劃更應規范才是。就目前芳甸項目存在的問(wèn)題而言，當地相關(guān)部門(mén)是否存在審批不嚴、監管缺位的情況呢？

對此，《商訊·公司金融》曾致電揚州市自然資源和規劃局邗江分局辦公室，并表明想了解芳甸項目的拿地及施工手續等基礎情況。但該辦公室主任在聽(tīng)聞來(lái)意后表示：芳甸項目的信息不適合透露，而且他本人剛到這個(gè)崗位時(shí)間不長(cháng)，以前的項目信息他不清楚。

隨后，當問(wèn)及芳甸項目在禁墅令之后拿地，是否違規開(kāi)發(fā)獨棟別墅時(shí)，該辦公室主任改口稱(chēng)，據他了解，這個(gè)項目是很久之前的項目，是按照以前的土地管理法出讓的，不存在獨棟別墅的這些（禁止開(kāi)發(fā)）政策。

因涉及問(wèn)題較多，《商訊·公司金融》提出可否向該分局發(fā)送采訪(fǎng)函件的形式了解，該辦公室主任稱(chēng)：“我勸你們最好不要發(fā)采訪(fǎng)函，我們也看不懂，好吧”。隨后便立即掛斷了電話(huà)。

揚州市自然資源和規劃局邗江分局在芳甸項目的問(wèn)題上選擇了回避，《商訊·公司金融》又聯(lián)系上芳甸項目的負責人居先生，他只回復了一句“項目已經(jīng)交付，有問(wèn)題找當地政府溝通吧”，之后也立即掛斷了電話(huà)。

為了進(jìn)一步了解芳甸項目的用地及規劃等情況，《商訊·公司金融》實(shí)地來(lái)到揚州市自然資源和規劃局邗江分局，在表明來(lái)意是了解芳甸項目的相關(guān)用地及規劃信息后，該分局辦公室余姓主任態(tài)度冷漠，只稱(chēng)“芳甸違規開(kāi)發(fā)的問(wèn)題不存在，我不方便回答，相關(guān)資料我們不提供，你自己在網(wǎng)上找吧?！?/p>

當問(wèn)及邗江分局對芳甸項目在禁墅令之后開(kāi)發(fā)獨棟別墅產(chǎn)品持何種態(tài)度時(shí)，余姓主任稱(chēng)：“我們單位對那個(gè)項目沒(méi)有意見(jiàn)，行政審批都是認可的，有問(wèn)題你們找律師吧，我不知道?！边@之后，面對《商訊·公司金融》的其它疑問(wèn)，余姓主任明顯開(kāi)始不耐煩，連音量都拔高了回復：“還有問(wèn)題你去找我們領(lǐng)導請示，沒(méi)有領(lǐng)導同意我不再回答”。

隨后，在揚州市自然資源和規劃局邗江分局局長(cháng)辦公室的工作人員的指引下，《商訊·公司金融》又來(lái)到該分局土地業(yè)務(wù)科室進(jìn)行咨詢(xún)，該科室工作人員表示，因為該項目拿地時(shí)間較早，相關(guān)資料需要統籌，也需要了解該項目的人員予以配合。在我們內部了解清楚后，再給出一個(gè)較為系統的回復。

但截至發(fā)稿，《商訊·公司金融》未曾收到上述單位的回復說(shuō)明。對于芳甸項目存在的疑似違規開(kāi)發(fā)獨棟別墅、違規在省級濕地公園開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的問(wèn)題，《商訊·公司金融》將持續保持關(guān)注。