財聯(lián)社4月25日訊（編輯 劉蕊）2021年初，瑞銀大中華區房地產(chǎn)研究主管分析師John Lam曾罕見(jiàn)地對中國恒大集團給出了賣(mài)出評級，一度震驚了市場(chǎng)。幾個(gè)月后，恒大正式暴雷，證明了John Lam的先見(jiàn)之明。

而如今，這位分析師開(kāi)始調轉方向，在不少人仍對中國地產(chǎn)行業(yè)心存疑慮之際，預測中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步復蘇。

瑞銀開(kāi)始轉而看好中國地產(chǎn)業(yè)

近日，John Lam在香港接受采訪(fǎng)時(shí)表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對中國房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂(lè )觀(guān)?！?/p>

他預計，國內住房需求和供應將在明年某個(gè)時(shí)候恢復到歷史平均水平，中國大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的股票可能會(huì )出現反彈。今年1月，他已經(jīng)將龍湖集團控股等幾家房地產(chǎn)公司的評級上調為買(mǎi)入。

Lam畢業(yè)于香港科技大學(xué)，曾在摩根士丹利工作過(guò)一段時(shí)間。

2021年1月，John Lam下調了對恒大的評級，并將目標價(jià)從之前的14.50港元下調至6港元，成為當時(shí)19位關(guān)注恒大的分析師中唯一一位給予該公司賣(mài)出評級，并將目標股價(jià)下調至當時(shí)市場(chǎng)股價(jià)以下的分析師。

他的舉動(dòng)在當時(shí)引起了市場(chǎng)嘩然，但隨后他的擔憂(yōu)很快得到了證實(shí)：恒大股價(jià)在當年4月開(kāi)始暴跌逾90%，當年下半年暴雷，14個(gè)月后停牌。

但現在，John Lam認為，在經(jīng)歷了幾年的痛苦時(shí)光之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)正準備緩慢復蘇。

曙光已現？

雖然John Lam預計，中國今年的房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)量和價(jià)格不會(huì )上漲，但降幅會(huì )有所緩解。

他認為，按面積計算，今年國內住宅銷(xiāo)售可能會(huì )下降7%，低于2022年創(chuàng )紀錄的27%跌幅。新屋開(kāi)工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄。同時(shí)，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)可能下滑10%。

Lam還預測：“一旦房?jì)r(jià)穩定下來(lái)，我們認為被壓抑的需求將會(huì )回歸，因為過(guò)去三年的房地產(chǎn)價(jià)格下跌周期導致人們推遲購買(mǎi)?！?/p>

John Lam還提到，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)已停止購買(mǎi)土地和建造房屋，從而減少了供應過(guò)剩。在樓市低迷期間，中國開(kāi)發(fā)商的新屋開(kāi)工量下降了58%，遠高于同期按面積計房地產(chǎn)銷(xiāo)售37%的降幅。Lam認為，這種“去庫存”可能會(huì )使國內住房的庫存水平明顯下滑。

中國地產(chǎn)市場(chǎng)比日本更健康？

在近期的房地產(chǎn)危機中，不少人會(huì )聯(lián)想起此前日本和美國的房地產(chǎn)泡沫破裂危機。

事實(shí)上，日本用了大約15年的時(shí)間才從上世紀90年代初的大規模房地產(chǎn)泡沫中走出谷底，而美國則用了大約6年的時(shí)間才從次貸危機中復蘇。而目前，中國大陸房?jì)r(jià)較峰值下跌近20%，與1997年中國香港樓市泡沫破裂后70%的跌幅相去甚遠。

John Lam認為，中國大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)比日本和中國香港更健康，其危機程度也不及后二者嚴重。其原因是中國城市化率和家庭杠桿率較低，并且實(shí)施了嚴格的外匯管制，這些因素結合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產(chǎn)泡沫。

Lam認為：“我們應該期待房地產(chǎn)價(jià)格和新開(kāi)工率在2025年6月前恢復穩定。目前，最大的爭論是購房者需求如何恢復的宏觀(guān)問(wèn)題?！?/p>