財聯(lián)社5月27日訊（記者 李潔）上海出臺重磅樓市新政，全方位放松樓市調控。

5月27日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》，出臺調整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應等九條政策措施。

中指院上海高級分析師陳炬蘭指出，與此前的“漸進(jìn)式”放松政策不同，本次上海出臺的政策調整針對性更強、力度更大、涉及范圍更廣，通過(guò)降成本、降門(mén)檻、調整供應及刺激需求等方式，對信貸、限購、土地供給等方面進(jìn)行調整。

“上海本次新政最大的特點(diǎn)是，對限購政策做出大幅度調整。無(wú)論是全市范圍限購資格的調整，還是針對新城、多子女家庭的購房資格調整，新政之后符合購房資格的群體會(huì )明顯增加?！辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉表示，隨著(zhù)本次上海一攬子扶持政策的落地，會(huì )促使一部分需求在未來(lái)幾個(gè)月集中入市，恰逢6月為房企沖刺業(yè)績(jì)階段，這兩個(gè)月成交量將保持回升態(tài)勢。

“上海房地產(chǎn)政策措施做出的積極調整，再次表明了核心城市、一線(xiàn)城市對中央要求的響應?！敝刑┳C券研究所政策組首席分析師楊暢表示。

有分析師認為，上海本次為其他一線(xiàn)城市做了一個(gè)樣板，其他一線(xiàn)城市、強二線(xiàn)城市接下來(lái)有望在限購、降首付、房貸利率下調等方面，會(huì )出現進(jìn)一步寬松。

全方位多角度優(yōu)化限購政策

上海此次調整優(yōu)化住房限購政策，涉及內容豐富，覆蓋降低外地戶(hù)籍社保門(mén)檻、服務(wù)人才安居，優(yōu)化單身、離異、企業(yè)、多孩家庭購房資格，以及調整房屋贈予口徑等層面，更好落實(shí)服務(wù)安居導向。

其中力度最大的是，縮短非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。

此次上海將非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限從“連續繳納滿(mǎn)5年及以上”調整為“連續繳納滿(mǎn)3年及以上”；新城以及南北轉型等重點(diǎn)區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿(mǎn)3年及以上”調整為“連續繳納滿(mǎn)2年及以上”。

“這次政策中，限購放松的力度最大、對市場(chǎng)影響也最直接的，是新城及寶山、金山區域的限購縮短至2年，這對于外圍區域新房的去化將起到重要推進(jìn)作用?！?8安居客研究院院長(cháng)張波稱(chēng)。

單身人士購房方面，通知明確，擴大非滬籍單身人士購房區域，“非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環(huán)內二手住房”。而此前，其只能購買(mǎi)外環(huán)外的“新房、二手房”。

張波認為，單身二手房購房擴大至內環(huán)內二手房，更多是考慮承接以舊換新的置換需求，帶動(dòng)大量二手房成交，以打通置換鏈條。

多子女政策購房方面。通知提出，支持多子女家庭合理住房需求，一是可增購1套住房；二是優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認定標準。

“上述政策措施意味著(zhù)全市范圍內的住宅，積極向改善型需求打開(kāi)?！睏顣痴J為。

此外，上海新政還取消離異后計算買(mǎi)房套數，以及已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套。分析人士認為，這都是取消一些不合理的限制性措施，以更好滿(mǎn)足自住型需求。

“總體來(lái)看，本次政策力度明顯加大，并且限購門(mén)檻降低會(huì )提升購房需求。預計上海部分區域供大于求的態(tài)勢會(huì )發(fā)生轉變，部分區域的成交量，短期內會(huì )得到明顯提升?！睆埐ū硎?。

“政策落地和實(shí)施，將更好引導市場(chǎng)預期和增強市場(chǎng)信心，也將進(jìn)一步促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！币拙友芯吭悍治鰩熣J為。

多維度降低購房成本

放松限購的同時(shí)，上海此次還優(yōu)化了住房信貸政策，從降低首付比例、利率等維度持續降低房貸成本，并提高可貸額度。

在首付比例方面，新政發(fā)布后，上海無(wú)論是商貸還是公積金貸款，首套房首付比例均降至20%。二套房方面，最低首付款比例調整為不低于35%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區全域繼續實(shí)行差異化政策，最低首付款比例調整為不低于30%。

可以看出，上海無(wú)論是首套房首付比例，還是二套住房最低首付款比例，均較此前比例明顯下調。

此外，在房貸利率方面，上海也進(jìn)行了大幅下調。

其中，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為L(cháng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

而此前上海首套房貸利率為3.85%，此次調整下降了35個(gè)基點(diǎn)。如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次上海首套房貸利率降低后，每月月供減少198元，累積30年月供減少7.12萬(wàn)元。

而二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為L(cháng)PR減5個(gè)基點(diǎn)，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區，5年期以上房貸利率下限調整為3.7%。

“上海大幅度調整限購政策、降低首付比例，將增加符合購房資格購房群體的數量，降低購房門(mén)檻，會(huì )讓更多購房需求入市，帶動(dòng)成交量的回升?！睆埡陚シQ(chēng)。

除此之外，上海此次新政還在統籌存量和增量、優(yōu)化土地和住房供應、建立健全住房保障體系、加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，以及城市更新、提升住房品質(zhì)、加強監測監管等方面落實(shí)了相關(guān)政策。其中，“以舊換新”政策方面，創(chuàng )新性提出兩種補貼模式。

“4月以來(lái)，上海市場(chǎng)熱度有所下降。上海本次出臺的政策，將一定程度上刺激購房需求，有利于更好引導市場(chǎng)預期，增強市場(chǎng)信心，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！标惥嫣m表示。

“目前四個(gè)一線(xiàn)城市基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放開(kāi)，再加上其他全國性的政策組合拳落地，市場(chǎng)成交量的復蘇指日可待。但對于一些弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市，市場(chǎng)仍然面臨較大的去庫存的壓力?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師稱(chēng)。