斑馬消費 楊柘
上周，格力地產(chǎn)、冠城大通先后官宣剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，股價(jià)應聲大漲，似乎在為這些企業(yè)的“識實(shí)務(wù)”而擊掌。
盡早降杠桿、甩掉包袱，主動(dòng)適應新趨勢，是他們逃離房地產(chǎn)行業(yè)的重要動(dòng)機。
今年以來(lái)，至少已有5家上市房企毅然“退房”。躲過(guò)房企暴雷潮之后，他們著(zhù)急斬斷潛在的風(fēng)險。行業(yè)深度調整期里，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成各大公司的業(yè)績(jì)拖累。
2023年，滬深、內地在港上市房企凈利潤均值同比分別下降38.2%和29.6%，滬深上市房企有4成以上虧損、港股房企虧損比例更是超過(guò)6成。
今年以來(lái)，行業(yè)仍未復蘇。前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.1%、開(kāi)發(fā)房屋施工面積同比下降11.6%，唯商品房待售面積同比增長(cháng)15.8%。
在漫長(cháng)的季節里，上市房企們猶如踩著(zhù)鋼絲繩跳舞。已陷入雷區的難以自拔，在岸邊的幸運兒，亦要安全脫身。畢竟，盛宴過(guò)后，笙歌歸院落，燈火下樓臺。
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退房潮起
在2023年克而瑞房企銷(xiāo)售百強榜單上，美的置業(yè)（03990.HK）以658.5億元銷(xiāo)售額位列第22位。
背靠家電巨頭美的資本系及何氏家族，又在大灣區占據主場(chǎng)優(yōu)勢，美的置業(yè)成為民營(yíng)房企中，為數不多的穩健派。
但，公司仍提出“退房”的想法。6月23日，美的置業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擺上臺面，由控股股東美的發(fā)展（BVI）全面接手。
截至去年底，公司擁有土儲建筑面積約2650萬(wàn)平方米、319個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項目，分別位于大灣區、長(cháng)三角等五大區域。
在今年3月舉行的業(yè)績(jì)會(huì )上，公司總裁郝恒樂(lè )就對外表示，今年是公司非常關(guān)鍵的一個(gè)起點(diǎn)，將聚焦業(yè)務(wù)結構優(yōu)化。沒(méi)想到，房地產(chǎn)主業(yè)這么快便成為棄子。
不是美的置業(yè)不努力，而是房子確實(shí)不太好賣(mài)了。2024年上半年，公司實(shí)現合同銷(xiāo)售金額202.1億元、合約建筑面積177.3萬(wàn)平方米，同比分別下降50.17%和44.70%。
美的置業(yè)官宣“退房”后的一周里，格力地產(chǎn)、冠城大通（600067.SH）跟進(jìn)，先后宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
格力地產(chǎn)（600185.SH）重組4年，至今沒(méi)有完成，公司房地產(chǎn)主業(yè)近年只是消耗剩余土儲。此次擬置出的上海、重慶及三亞等三地業(yè)務(wù)規模相對較小。截至2023年末，三地合計可供出售面積約22.59萬(wàn)平方米。
自2014年起，格力地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，規模始終不大，公司更多的精力放在多元化轉型上。7月8日，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入議事日程。
冠城大通近乎一樣，港商韓國龍2002年入主后，主導電磁線(xiàn)和房地產(chǎn)雙主業(yè)格局，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規模停滯不前，擴張相對保守。最近幾年，基本在消耗庫存，去年末，可供出售面積約33.23萬(wàn)平方米。7月10日晚，公司“退房”擺上臺面。
在此之前，從破產(chǎn)重整走出的山子高科（原銀億股份）、國資背景的華遠地產(chǎn)，均宣告剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉而尋求更好的發(fā)展。
這些企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，接盤(pán)方都是控股股東。
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斷臂求生
多年前，王健林就嗅到了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。2017年，他與融創(chuàng )孫宏斌、富力張力的世紀交易，就是幫助萬(wàn)達賣(mài)資產(chǎn)、降負債，淡化地產(chǎn)。
后萬(wàn)通時(shí)代，萬(wàn)通發(fā)展（600246.SH）在2017前后嘗試金融服務(wù)、泛?？毓砂l(fā)力金融業(yè)務(wù)，已退市的中天金融，7年前就在盤(pán)算去地產(chǎn)化。
以往傲嬌的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為何紛紛成為企業(yè)棄子？
原因很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型特征、房住不炒的政策定位，以及一波接一波的行業(yè)調整，樓市由賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。
在這個(gè)周期里，曾連續3年躋身千億房企的美的置業(yè)，盡可能維持健康的財務(wù)狀況，并設法完成“三道紅線(xiàn)”的考驗，但付出了極大代價(jià)。公司公告中稱(chēng)，在保障財務(wù)健康的同時(shí)，仍必須承擔沉重負擔，以支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
2023年，公司合約銷(xiāo)售規模較上年減少134億元；實(shí)現營(yíng)業(yè)收入735.65億元，同比下降0.09%，歸母凈利潤為9.14億元，同比大降47.08%。
從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)未明顯好轉，如果不及時(shí)作出戰略性選擇，風(fēng)險難以預料。
在這一點(diǎn)上，國企的敏銳感或許稍強一點(diǎn)。
4月底，老牌地產(chǎn)商華遠地產(chǎn)（600743.SH）宣布剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，令人唏噓。它曾在業(yè)內叱咤風(fēng)云，亦在地產(chǎn)黃金時(shí)代原地踏步。近3年，公司陷入泥潭，歸母凈利潤合計虧損約60.52億元。2023年末，公司1年內到期非流動(dòng)負債84.19億元，同期，在手貨幣資金僅22.57億元。
住宅大開(kāi)發(fā)時(shí)代漸漸遠去，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)漸漸成了包袱。斷臂之后，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)能否撐起公司業(yè)績(jì)？
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誰(shuí)是下一家？
上市房企去地產(chǎn)化，無(wú)非兩大原因，一是業(yè)務(wù)結構由“重”轉“輕”，借以實(shí)現企業(yè)轉型；另一方面通過(guò)轉讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，降低負債和減輕償債壓力。
輕舟，就能駛過(guò)萬(wàn)重山？
首先，要面對的是企業(yè)收入規模大幅縮水。格力地產(chǎn)、美的置業(yè)等，2023年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入所占比重在89.45%和超過(guò)97%，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重甚小。
如果不追求規模，物管、代建等業(yè)務(wù)，倒是可以為公司保障穩定的現金流，但是，也有行業(yè)競爭的風(fēng)險。
以代建業(yè)務(wù)為例，很多上市房企早有布局，金地、龍湖、融創(chuàng )、建業(yè)等龍盤(pán)虎踞，聲稱(chēng)聚焦代建業(yè)務(wù)的華遠地產(chǎn)，又有何優(yōu)勢？
“掏空”房地產(chǎn)主業(yè)之后，美的置業(yè)保留了物管、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等五大業(yè)務(wù)，現在能打的只有物管業(yè)務(wù)。2023年底，物管服務(wù)合約面積9032萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入15.22億元。這是企業(yè)轉型輕資產(chǎn)運營(yíng)后最大的業(yè)績(jì)支撐。
山子高科（000981.SZ）前身為銀億股份，早年為寧波地產(chǎn)一哥。公司流動(dòng)性危機爆發(fā)于2018年，在經(jīng)歷破產(chǎn)重整之后，跨界新能源業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)成為必須甩掉的包袱。
6月29日，山子高科將子公司銀億地產(chǎn)100%股權掛牌出售，盡管最終成交價(jià)較首次掛牌價(jià)降幅3成以上，總算告別耕耘30年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
2024年一季度，公司實(shí)現營(yíng)收11.80億元、歸母凈利潤4.58億元，這是歷經(jīng)連虧6年、 累計虧損近150億元后，再次扭虧為盈。
不過(guò)，房企轉型并不是一件容易的事。1年多前，榮豐控股（000668.SZ）官宣，曾斥資3.17億元向醫療器械行業(yè)的轉型失敗，不得不回歸房地產(chǎn)老本行。
隨著(zhù)行業(yè)洗牌加劇，上市房企銷(xiāo)售下滑和債務(wù)高企，可以預想得到會(huì )有更多的房企甩掉房地產(chǎn)拖累。
下一家，會(huì )是誰(shuí)呢？
