斑馬消費 楊柘

在房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的大背景下，中國最大房產(chǎn)交易中介平臺貝殼，卻走出了一個(gè)獨立行情。

8月12日盤(pán)后，公司同時(shí)披露2024年中期業(yè)績(jì)和第二季度未經(jīng)審計財務(wù)業(yè)績(jì)，還恰逢其時(shí)地拋出擴大及延長(cháng)股份回購計劃。昨日，在中小投資者們的歡呼雀躍中，公司股價(jià)開(kāi)盤(pán)即大漲，盤(pán)中最高漲幅接近9%。

就目前而言，公司還處于修煉內功的重要時(shí)期，一方面盈利能力遭遇嚴峻考驗，另一方面培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)增速雖猛，但暫時(shí)還難以支撐起業(yè)績(jì)。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調整期，貝殼內部也發(fā)生著(zhù)巨變，業(yè)務(wù)模式由直營(yíng)轉向加盟，業(yè)務(wù)結構則在房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)之外，培育第二曲線(xiàn)。

今年以來(lái)，公司屢屢出現在熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)，7月底終于如愿在西安拍得兩宗土地。這絕對不簡(jiǎn)單的拿地建房?；蛟S是利用自身大數據以及對用戶(hù)的洞察，嘗試進(jìn)行一次反向定制試驗。

要知道，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自上世紀90年代發(fā)端，逐漸解決了“有沒(méi)有”的問(wèn)題，現在走到了解決“好不好”的階段?；蛟S，這正是貝殼這樣的行業(yè)新銳出手的時(shí)候。

貝殼“安”家，正是它的野心。

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營(yíng)收、凈利雙降

今年第二季度，貝殼-W（02423.HK）逆市走出一條增長(cháng)的路子，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入234億元、凈利潤19億元，同比分別增長(cháng)19.9%和46.2%。

在今年中期業(yè)績(jì)、單個(gè)季度業(yè)績(jì)披露的同時(shí)，公司還拋出擴大及延長(cháng)股份回購計劃。在這些利好的加持下，股價(jià)在市場(chǎng)引發(fā)大漲，昨日盤(pán)中漲幅最高8.93%，終收報于38.60港元，漲幅7.67%，總市值1368億港元。

不過(guò)，整個(gè)上半年，貝殼的形勢仍不太樂(lè )觀(guān)。當期，公司凈收入397.48億元、凈利潤23.33億元，同比分別下降0.04%和42.38%；經(jīng)調整后凈利潤為40.86億元，同比下降31.04%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年上半年仍沒(méi)有大的改善，無(wú)論是行業(yè)投資，還是新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售額等，仍呈明顯下滑態(tài)勢。

市場(chǎng)變化反映到貝殼身上是顯而易見(jiàn)的。今年上半年，公司實(shí)現總交易額14689億元，同比下降16.2%。

其中，存量房交易總交易額10238億元、新房總交易額3871億元、新興業(yè)務(wù)及其他總交易額503億元，同比分別下降8.7%、32.4%和3.9%，唯有家裝家居業(yè)務(wù)總交易額同比增長(cháng)24%，實(shí)現76億元。

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盈利能力遭考驗

據公司中期業(yè)績(jì)，公司毛利額為約106.39億元，同比減少9.0%；毛利率26.77%，較上年同期減少2.64個(gè)百分點(diǎn)。

在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)整體性疲軟的背景下，公司傳統房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)備受影響。

期內，存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)凈收入分別實(shí)現130.62億元、128.50億元，同比分別減少25.35億元、42.49億元，同比下降16.25%和24.85%。

同期，存量房傭金收入106億元，同比減少17.55%。主要是因鏈家門(mén)店促成的存量房交易總交易額降低，以及北京鏈家門(mén)店就存量房業(yè)務(wù)收取的傭金率降低。另外，還有平臺服務(wù)、加盟服務(wù)等收入減少。

新房交易業(yè)務(wù)也是如此，公司支付給貝聯(lián)經(jīng)紀人和其他渠道的外部分傭，占新房交易業(yè)務(wù)凈收入貢獻利潤率比例提高，且這項業(yè)務(wù)凈收入下降，導致業(yè)務(wù)貢獻利潤率下降。

另外，銷(xiāo)售和市場(chǎng)費用大增，也是影響毛利率的因素之一。今年上半年，公司銷(xiāo)售和市場(chǎng)費用35.05億元，同比增長(cháng)19.10%，這些費用主要是家居業(yè)務(wù)費用增加所致。

截至今年6月末，公司經(jīng)調經(jīng)營(yíng)利潤為38億元，同比減少36.67%，經(jīng)調經(jīng)營(yíng)率為9.5%，遠低于去年同期的15.0%。

上述同期，公司現金及現金等價(jià)物94.09億元，同比下降70.37%。

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第二曲線(xiàn)崛起

國內房地產(chǎn)市場(chǎng)加速調整，貝殼苦心培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)——家裝家居業(yè)務(wù)、房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)，已在市場(chǎng)檢驗中嶄露頭角，成為公司增長(cháng)的第二曲線(xiàn)。

今年上半年，公司家裝家居業(yè)務(wù)凈收入64.49億元，同比增長(cháng)59.9%。這除了房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)與家裝家居業(yè)務(wù)之間，在獲客及轉化協(xié)同效應下帶動(dòng)訂單增長(cháng)，還有來(lái)自新零售渠道（比如定制家具、軟裝家具和電器等）的貢獻增長(cháng)等。

該業(yè)務(wù)本可以增長(cháng)再快一些，但公司選擇了主動(dòng)放緩。在日前業(yè)績(jì)電話(huà)會(huì )上，公司董事長(cháng)兼首席執行官彭永東表示，之所以放慢腳步，就是要在業(yè)務(wù)規模和品質(zhì)之間找到平衡。

2024年，公司著(zhù)重做好家裝家居業(yè)務(wù)的底層能力的建設，推進(jìn)數字化建設，特別是推動(dòng)家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現全國統一業(yè)務(wù)模型框架。相較之前的版本，目前Home SaaS已迭代至2.5版本，并已在部分城市落地。

這個(gè)版本已可以出具標準化施工圖方案，進(jìn)行自動(dòng)裝修報價(jià)等，為交付增加了諸多確定性。從今年第二季度來(lái)看，基礎裝修工期加主材工期約100天，較上年同期減少11天左右。

房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)收入實(shí)現58.13億元，同比增長(cháng)176.7%。主要來(lái)自省心租模式的在管房源增加。截至今年第二季度末，省心租在管房源規模超過(guò)30萬(wàn)套，去年同期為超12萬(wàn)套。同時(shí)，公司長(cháng)租公寓實(shí)現在管房源1.4萬(wàn)套以上，同比增長(cháng)100%。

另外，上述同期，還有新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)實(shí)現凈收入15.74億元。

在上述業(yè)務(wù)的推動(dòng)下，公司今年上半年非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比達34.8%，較上年同期提升17個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，在非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)上，公司繼續摸索著(zhù)另一條事業(yè)線(xiàn)。在今年房企普遍對拿地放緩的背景下，貝殼逆市而行，先后參與北京、廣州土拍，最終在7月底以1.34億元拍得西安兩宗宅地，涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。這可能公司是依托自身大數據優(yōu)勢，涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，打造全新產(chǎn)品體系的一次嘗試。