斑馬消費 楊柘
老板娘掌印兩年后，禹洲集團總算見(jiàn)到了曙光。
日前，公司境外債務(wù)重組計劃有了新的進(jìn)展，計劃已獲A、B兩類(lèi)債權人絕大多數贊成，只待法院批準和裁決。
作為一家即將債務(wù)重組成功的閩系房企，接下來(lái)恢復造血，保障現金流更為關(guān)鍵。在當下市場(chǎng)背景下，單純靠房產(chǎn)銷(xiāo)售恐怕是杯水車(chē)薪。不過(guò)，公司董事長(cháng)兼首席執行官郭英蘭早就想好了，她對外表示，將通過(guò)各種渠道，以債務(wù)重組、變賣(mài)資產(chǎn)等方式降低資金壓力。
?
看到曙光
功夫不負有心人，在債務(wù)重組的路上，禹洲集團（01628.HK）總算見(jiàn)到了曙光。
上周，公司公告披露境外債務(wù)重組計劃會(huì )議結果，公司境外債債務(wù)重組計劃，已經(jīng)獲得法定大多數計劃債權人支持。
據公告，參與公司境外債務(wù)重組計劃債權人分別為A、B兩類(lèi)。
就A類(lèi)計劃債權人而言，有合計1648名計劃債權人參與，合計持有約66.21億美元投票計劃債權。在該等計劃債權人中，有1645名投票贊成，合計持有約65.73億美元投票計劃債權。在A(yíng)類(lèi)計劃債權人中，投出贊成票約占已投票有表決權計劃債權總值的99.28%；
B類(lèi)計劃債權人共計191名參與此次債權計劃會(huì )議，合計持有約11.73億美元投票計劃債權，全部投出贊成票。
按照相關(guān)程序，計劃債權人會(huì )議后，債務(wù)重組計劃還需獲得香港法院及開(kāi)曼法院的批準和裁決。
如果一切順利，禹洲集團將成為又一家成功債務(wù)重組的民營(yíng)房企。
禹洲集團的債務(wù)壓力由來(lái)已久。早在2022年初，公司兩筆美元債券到期，在投資者們的同意下順利完成展期，但沒(méi)能為公司贏(yíng)得更多的時(shí)間。當年3月7日公告，公司一筆2023年到期8.5%優(yōu)先票據（代號05719）違約，在30天寬限期后，仍未支付利息2125萬(wàn)美元。
公司曾力圖資產(chǎn)變現來(lái)緩解債務(wù)壓力，甚至將正沖刺港股的禹佳生活服務(wù)，以10.58億元對價(jià)轉讓給華潤萬(wàn)象生活（01209.HK）。還將香港九龍旭日街17號樓宇的若干單位及停車(chē)位，以3.05億港元對價(jià)轉讓給泰捷有限公司。
2023年8月初，公司公開(kāi)債務(wù)重組初步方案，核心內容是通過(guò)債券轉換成短、中期美元債，或者轉換成新發(fā)行的公司普通股。經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的溝通和協(xié)調，直至日前獲得大多數債權人的認可。
二級市場(chǎng)對此表示樂(lè )觀(guān)，股價(jià)迎來(lái)難得的大漲。在公司披露債務(wù)重組計劃會(huì )議結果后首個(gè)交易日（9月19日），股價(jià)盤(pán)中最高漲幅19.05%，收報于0.073港元，漲幅15.87%。
?
自我造血
距離債務(wù)重組方案落定，只差臨門(mén)一腳，但這種以時(shí)間換空間的方式，最終還得靠持續的現金流來(lái)保障。
今年前6個(gè)月，禹洲集團實(shí)現累計銷(xiāo)售金額約43.46億元，同比下降62.77%；累計銷(xiāo)售面積約27.93萬(wàn)平方米，同比下降59.77%；平均銷(xiāo)售均價(jià)15561元/平方米，同比下降7.76%。
今年上半年，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約63.78億元，歸母凈利潤虧損約62.56億元。截至今年6月底，公司現金及現金等價(jià)物和受限制現金約35.61億元。
從區域分布來(lái)看，公司收入主要來(lái)自長(cháng)三角區域、華中區域、西南區域、海西經(jīng)濟區、粵港澳大灣區以及環(huán)渤海區域。
2024年上半年，長(cháng)三角區域貢獻確認銷(xiāo)售金額約35.60億元，占公司確認收入金額的58.09%。去年同期，長(cháng)三角區域實(shí)現貢獻確認銷(xiāo)售金額約54.60億元，占比44.96%。
公司2004年開(kāi)啟全國化征程，首戰即是長(cháng)三角重點(diǎn)城市上海。在區域深耕的戰略執行下，公司深耕長(cháng)三角20年，業(yè)務(wù)及項目覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、合肥及寧波等城市。
截至今年6月末，公司在長(cháng)三角區域擁有74個(gè)項目，可供銷(xiāo)售的總建筑面積343.25萬(wàn)平方米，占公司可供銷(xiāo)售總建筑面積的30.3%。
當下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，遇困房企已很難通過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售，提供足夠的現金流。此前，公司董事長(cháng)兼首席執行官郭英蘭對外表示，將通過(guò)各種渠道，以變賣(mài)資產(chǎn)等方式降低資金的壓力。
禹洲集團還是有不少可供變現的資產(chǎn)。截至今年6月底，公司持作物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售用途的土地金額約16.24億元、持作銷(xiāo)售用途的物業(yè)金額約105.85億元、在建物業(yè)金額約267.49億元，存在一定騰挪的空間。
?
老板娘掌印
2022年6月，林龍安辭任公司董事長(cháng)兼首席執行官等職務(wù)，其妻郭英蘭接任。
當時(shí)公司對林龍安辭任，給出的理由是“工作安排調整”，辭任之后，其調整為非執行董事，繼續參與董事會(huì )監督和檢查等事宜。
郭英蘭走上臺前，企業(yè)債務(wù)危機已隱隱而來(lái)。其后兩年多時(shí)間里，行業(yè)下行、債務(wù)壓力，經(jīng)受的風(fēng)浪何其之多。以往的她，站在公司掌門(mén)人林龍安的背后，如今身處漩渦中心。
1997年，郭英蘭加入禹洲集團，曾先后在公司及多個(gè)子公司中擔任要職，具體負責財務(wù)、資金和審計等工作。2009年10月，郭英蘭擔任禹洲集團執行董事和副董事長(cháng)，熟悉對公司運營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理等。
在集團發(fā)展的20多年里，郭英蘭幾乎沒(méi)有缺席每個(gè)關(guān)鍵節點(diǎn)。尤其是林龍安早年“下?！眲?chuàng )業(yè)，正是郭英蘭的支持和鼓勵，他才得以攫取到人生的第一桶金。
夫唱婦隨多年，禹洲走上了巔峰。2009年11月，公司成功登陸港股，2016年將總部由福州遷至上海，開(kāi)啟全國化擴張之路。4年后，公司合同銷(xiāo)售額突破千億，正式步入國內千億房企行列。
公司在千億房企陣營(yíng)只匆匆待了兩年。2022年行業(yè)形勢急轉直下，禹洲集團的流動(dòng)性危機已難以避免。
從資歷來(lái)看，在企業(yè)發(fā)展低谷期，郭英蘭有著(zhù)女性天然的韌性、耐心和執行力，還有銀行出身背景加持，也能發(fā)揮更大的作用。
只不過(guò)，在公司果斷放棄規模發(fā)展，寄希望于“小而美”的發(fā)展路線(xiàn)之后，怎么活下去，反倒是她肩頭最重的擔子了。
