斑馬消費 楊柘

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復蘇，也沒(méi)能打消格力地產(chǎn)退出地產(chǎn)行業(yè)的決心，在珠海國資的助力下，這一轉型日前終于有了結果。

上周，格力地產(chǎn)公告，將以旗下多家公司股權及對外債務(wù)，與海投公司持有的珠海免稅集團51%股權置換。此番操作若順利完成，公司將一腳跨進(jìn)免稅行業(yè)。

早在4年前，這家區域房企就覬覦免稅業(yè)務(wù)，磕磕絆絆至今。受此影響，昨日公司股價(jià)開(kāi)盤(pán)即漲停，收報于8.64元，漲幅10.06%，總市值162.86億元。

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重組敲定

格力地產(chǎn)（600185.SH）籌劃多年的轉型，日前正式落下帷幕。

公司11月23日公告披露，董事會(huì )會(huì )議已審議并通過(guò)重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易方案等相關(guān)議案。

根據草案，公司擬將其持有的上海?？睾下?lián)、上海?？乇Ｂ?lián)、上海?？靥?lián)、三亞合聯(lián)建設、重慶兩江新區格力地產(chǎn)各自100%股權，以及公司向橫琴金融投資集團的5億元借款，與珠海投資控股有限公司（下稱(chēng)：海投公司）持有的珠海市免稅企業(yè)集團51%股權進(jìn)行置換，估值差額部分以現金進(jìn)行補足。

公司擬置出資產(chǎn)、債務(wù)分別約55.05億元、5億元，珠海免稅企業(yè)集團51%股權作價(jià)約45.79億元。差額部分約4.26億元，由海投公司向上市公司支付現金。

相比之前的重組方案，這次已大幅簡(jiǎn)化。

原重組方案是，公司擬通過(guò)發(fā)行股份及支付現金購買(mǎi)珠海國資委和城建集團持有的珠海免稅集團100%股權，同時(shí)，擬向不超過(guò)35名符合條件的特定對象發(fā)行股票募集配套資金，斥資總規模約122.15億元。

由于重組時(shí)間長(cháng)、募資規模大，加之內外環(huán)境變化和復雜性，今年7月初，經(jīng)董事會(huì )審議通過(guò)，撤回原重組方案，形成如今的方案。

本次交易完成后，珠海免稅集團將成為公司控股子公司，公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成免稅業(yè)務(wù)為主，并與口岸經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟等業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的新業(yè)務(wù)結構。

海投公司承諾，若置入資產(chǎn)在今年完成交割，2024年至2026年，珠海免稅集團凈利潤分別不低于約5.67億元、6.20億元和6.61億元。

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熬了4年

如果不是橫生枝節，這一重組案可能早已塵埃落定。

2020年5月，格力地產(chǎn)公告擬收購珠海免稅集團100%股權，久受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累的公司迎來(lái)一線(xiàn)生機。公司股價(jià)曾在重組預案披露后，連續拉出8個(gè)漲停板。

當年底，時(shí)任董事長(cháng)魯君四因涉嫌證券市場(chǎng)內幕交易違法行為，被證監會(huì )立案調查，重組暫時(shí)按下暫停鍵。

這一耽擱就是兩年多時(shí)間。2022年11月，公司董事會(huì )、監事會(huì )完成換屆，一舉掃除上述重大資產(chǎn)重組的障礙。

魯君四是格力地產(chǎn)靈魂人物。2004年，他帶著(zhù)7位員工，在珠海開(kāi)始拓荒之旅。2009年，公司借殼海星科技，登陸資本市場(chǎng)，與格力電器（000651.SZ）同為格力集團旗下控股企業(yè)。

2015年，格力集團將所持格力地產(chǎn)3億股股份劃轉至珠海投資。公司雖頂著(zhù)格力兩字，已和格力電器沒(méi)有任何關(guān)系。

單飛后，在魯君四的主導下，格力地產(chǎn)開(kāi)啟多元化發(fā)展之路。除了地產(chǎn)外，在海洋、旅游、口岸和農業(yè)多個(gè)領(lǐng)域布局。

盡管如此，公司主要收入來(lái)源還是靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2013年至2021年，地產(chǎn)收入貢獻占比維持在50%以上。其中，5個(gè)財年地產(chǎn)收入貢獻占比9成以上。

不過(guò)，經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展，格力地產(chǎn)始終沒(méi)能進(jìn)入百強房企，僅為珠海當地的地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

2022年底，陳輝掌舵格力地產(chǎn)，繼續推進(jìn)對珠海免稅集團的重組，同樣一波三折。

去年5月，因為重組方案財務(wù)資料接近有效期，公司遂向交易所申請中止審核，待財務(wù)資料更新完畢，再申請恢復審核。

兩個(gè)月后，公司因涉嫌信披違法違規，被證監會(huì )立案調查，重組一時(shí)無(wú)法持續推進(jìn)。去年9月，監管部門(mén)完成調查和審結，重組才得以恢復。

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癡心“免稅”

在魯君四時(shí)代，格力地產(chǎn)試圖在地產(chǎn)主業(yè)之外，培育第二增長(cháng)曲線(xiàn)，無(wú)論是后來(lái)涉足的口岸經(jīng)濟，還是海洋經(jīng)濟和生物醫藥，甚至特殊時(shí)期啟動(dòng)的口罩業(yè)務(wù)，都難堪大任。

另一邊，公司不再輕易拿地，對房產(chǎn)業(yè)務(wù)僅采取維持性發(fā)展，其待開(kāi)發(fā)項目集中于珠海、重慶、上海和三亞4地。

隨著(zhù)行業(yè)調整，公司走進(jìn)低谷。2022年，其房地產(chǎn)收入34.13億元，對公司營(yíng)收貢獻84.35%。受地產(chǎn)項目資產(chǎn)減值及投資性房產(chǎn)公允值下降等影響，當年歸母凈利潤虧損20.57億元。

這一勢頭沒(méi)能止住，去年，虧損雖有所收窄，仍有-7.33億元。今年前三季度，歸母凈利潤虧損9.21億元。

在這樣的經(jīng)營(yíng)狀況下，公司亟待持續輸血的業(yè)務(wù)，而免稅業(yè)務(wù)成了最現實(shí)，同時(shí)也是為數不多的選擇。

數據顯示，2022年、2023 年及 2024 年上半年，珠海免稅集團實(shí)現營(yíng)業(yè)收入分別為約16.38億元、22.86億元、13.13億元，歸母凈利潤分別約2.43億元、6.73億元、4.36億元。

格力地產(chǎn)其實(shí)一直在押注免稅業(yè)務(wù)，4年前啟動(dòng)重組不久就開(kāi)始自動(dòng)布局。2020年9月，斥資16.51億元在三亞拿下兩宗商業(yè)地塊；2021年1月，8.8億元拿下港珠澳大橋口岸的免稅商務(wù)用地。

但是，現在的免稅生意真的還香嗎？

一方面，免稅市場(chǎng)正在回調。?？诤ｊP(guān)數據顯示，今年上半年，海南離島免稅購物金額184.6億元，同比下降近30%，同期購物人數同比下降10%。

反映到行業(yè)頭部企業(yè)的業(yè)績(jì)不太樂(lè )觀(guān)，中國中免（601888.SH）今年上半年收入312.6億元、歸母凈利潤32.83億元，同比分別下降12.81%和15.07%。

另一方面，跨境電商為消費者購買(mǎi)進(jìn)口商品提供了便利，進(jìn)一步削弱免稅商店的核心競爭力。

短期內，珠海免稅集團收入貢獻可以緩解公司經(jīng)營(yíng)壓力，但是，如何與行業(yè)龍頭切分市場(chǎng)蛋糕，還是一個(gè)未知數。