斑馬消費 沈庹

主業(yè)不夠，副業(yè)來(lái)湊。都市麗人低調布局的產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)，如今正徐徐浮出水面。

3月11日，公司披露的正面盈利預告顯示，2024年利潤同比增長(cháng)180%。產(chǎn)業(yè)項目的交付和入賬，成為業(yè)績(jì)大增的重要因素之一。

早在去年上半年，都市麗人開(kāi)打的產(chǎn)業(yè)項目，首次揭開(kāi)神秘面紗，當期有2.5萬(wàn)平方米完成交付并確認收入1.72億元，占公司總收入的11.4%，成為內衣主業(yè)之外的第二大收入來(lái)源。

按照計劃，公司在2025年前還將完成3.6萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)項目的交付，另有土儲待開(kāi)發(fā)。這樣看來(lái)，在很長(cháng)一段時(shí)間內，地產(chǎn)還會(huì )繼續力挺“內衣第一股”。

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業(yè)績(jì)暴增180%

3月11日晚間，“內衣第一股”都市麗人（02298.HK）披露正面盈利公告，預計2024年公司擁有人應占利潤較上年增長(cháng)約180%。2023年，公司擁有人應占利潤為4248.30萬(wàn)元，以此測算去年約為1.19億元。

暴增的業(yè)績(jì)，讓市場(chǎng)情緒瞬間高漲。昨日開(kāi)盤(pán)，公司股價(jià)大漲，盤(pán)中最高漲幅達7.55%，午后回落，收報于0.265港元，與前日持平，總市值5.96億港元。

公司認為，業(yè)績(jì)大漲主要來(lái)自三大因素。

第一是開(kāi)源，期內合作聯(lián)營(yíng)商電商平臺GMV約11億元，提升了市場(chǎng)份額，改善了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)；

其二是節流，公司繼續在內部實(shí)施成本控制和效率提升，營(yíng)運成本得以進(jìn)一步降低；

另外，公司在東莞鳳崗鎮的產(chǎn)業(yè)項目若干單位完成交付并入賬。

公司與聯(lián)營(yíng)商的合作模式是，將部分電商業(yè)務(wù)轉給聯(lián)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)，自身沒(méi)有庫存風(fēng)險、由供應鏈直接向聯(lián)營(yíng)商供貨。期內，雖然GMV可觀(guān)，但并不直接計入公司營(yíng)業(yè)收入中。

從2024年中報來(lái)看，聯(lián)營(yíng)商電商業(yè)務(wù)GMV規模達到2.3億元，略高于公司線(xiàn)上自營(yíng)業(yè)務(wù)2.2億元的GMV。公司從聯(lián)營(yíng)商手中僅收取4到6個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費。

這樣的合作模式，是為穩定收入的一次謹慎嘗試。旨為擴大公司內衣業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額和盈利水平。在去年中報業(yè)績(jì)會(huì )上，公司CFO蔡瑋軒曾對外披露，當期內貼身衣物產(chǎn)品業(yè)務(wù)盈利較上年同期增長(cháng)36.7%。

去年上半年，公司錄得營(yíng)業(yè)收入15.14億元，公司擁有人應占溢利8239.80萬(wàn)元，同比分別增長(cháng)10.74%和215.35%。其中，公司貼身衣物產(chǎn)品收入錄得約12.95億元，較上年同期13.19億元微降1.82%。當期，貼身衣物產(chǎn)品業(yè)務(wù)毛利率達49.1%，同比增加0.9個(gè)百分點(diǎn)。新增的產(chǎn)業(yè)項目及物流服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率則為37.7%。

如果剔除新增產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)業(yè)務(wù)，公司內衣主業(yè)利潤雖然有所增長(cháng)，但收入規模與高峰期收入存在不小的差距。

2018年，公司營(yíng)業(yè)收入達到頂峰，實(shí)現50.96億元。其中，內衣產(chǎn)品（包括文胸、內褲、睡衣及家居服、保暖服等產(chǎn)品）銷(xiāo)售收入約45.05億元，其后一路下滑。

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賣(mài)房上癮

這幾年，盡管打響了百城千店戰役，后又推出縣鎮戰略，渠道進(jìn)一步下沉，都市麗人的內衣主業(yè)一直未能回暖。

內衣賣(mài)不動(dòng)，公司不得不拿出盤(pán)在手里已久的“副業(yè)”，即產(chǎn)業(yè)項目和物流服務(wù)業(yè)務(wù)。

2022年，公司將位于廣東東莞鳳崗鎮的原中國玉泉的舊倉庫，改造成現代化工業(yè)廠(chǎng)房和智慧物流倉儲，一部分自用，一部分對外銷(xiāo)售。

2024年中報披露，上述項目的總建筑面積約14.50萬(wàn)平方米，其中約5.6萬(wàn)平方米自持用作物流業(yè)務(wù)，余下的8.9萬(wàn)平方米對外出售。

截至去年6月，玉泉項目已有6.1萬(wàn)平方米簽訂銷(xiāo)售合同，其中約2.5萬(wàn)平方米在期內已完成交付并確認收入，余下將在2025年前陸續交付。

2024年上半年，公司產(chǎn)業(yè)項目及物流服務(wù)業(yè)務(wù)收入總額2.83億元，分部業(yè)績(jì)7984.10萬(wàn)元，同比增長(cháng)約787%。同期，貼身衣物產(chǎn)品分部業(yè)績(jì)?yōu)?025.70萬(wàn)元，同比增長(cháng)約36.62%。

賣(mài)房的出色表現，給都市麗人打了一劑雞血，有了繼續搞地產(chǎn)的信心。在去年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，管理層對外透露，公司在東莞鳳崗鎮還有將近11萬(wàn)平方米土地儲備等待開(kāi)發(fā)。

介入地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，與公司董事長(cháng)鄭耀南不無(wú)關(guān)系。

據天眼查，早在2011年，鄭耀南就在東莞成立東莞市保晶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，2017年更名為廣東正基創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司，聚焦智慧園區項目投資及物業(yè)管理等，并先后參股或投資深圳京東冠如實(shí)業(yè)、東莞市都市基業(yè)城投、廣東都市麗人智能產(chǎn)業(yè)投資等多家企業(yè)。

2020年9月，鄭耀南控制的廣東都市麗人智能產(chǎn)業(yè)投資，參與東莞第一宗城市更新地塊競拍，以179元/平方米樓面價(jià)，拿下鳳崗鎮竹塘村下圍工業(yè)區占地5.9萬(wàn)平方米的土地。

這個(gè)項目后被命名為“都市慧谷”，計劃打造一個(gè)集智能制造、軟件信息、電子科技等為主的產(chǎn)業(yè)園區。除“都市慧谷”項目外，鄭耀南領(lǐng)銜公司還開(kāi)發(fā)了“都市智谷”，入駐企業(yè)主要為可穿戴設備及相關(guān)配套領(lǐng)域的企業(yè)。

在上市體系之外，鄭耀南已勾勒出一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區商業(yè)版圖。