今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在不確定性的周期中，逐漸顯露出部分確定性。

今年兩會(huì )期間，住建部明確指出，構建發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題的治本之策，在新模式下今后拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)?？梢哉f(shuō)，國家給房企在頂層維度指出明確方向，即用新模式實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。

在地產(chǎn)黃金年代，房企普遍采用“高負債、高杠桿、高周轉”的“三高”發(fā)展模式，這種模式已經(jīng)難以為繼。當下房企要想順勢而為，穿越周期，必須采用新的發(fā)展模式降低負債、穩定現金流、提升收入和利潤，從“大”轉向“強”、從規模轉向質(zhì)量。

只是對于房企而言，究竟應該如何構建新發(fā)展模式？瑞銀在研報中表示，大型開(kāi)發(fā)商需要將其業(yè)務(wù)模式轉變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)模式，類(lèi)似于華潤置地、龍湖。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，龍湖集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤置地等頭部房企動(dòng)作的確更為迅速，已經(jīng)走出各種發(fā)展模式?！兑稽c(diǎn)財經(jīng)》觀(guān)察到，這些頭部房企的布局有一個(gè)共性，即都集中在：

開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和服務(wù)。

具體而言，就是從過(guò)去以重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造為主的單一價(jià)值創(chuàng )造，轉向開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、服務(wù)多元化的價(jià)值創(chuàng )造。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是基本盤(pán)要保持穩健，運營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)是“第二曲線(xiàn)”要獲得增長(cháng)。

驅動(dòng)這“三駕馬車(chē)”構成的新發(fā)展模式，能夠幫助房企穿越不確定性周期，實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。

開(kāi)發(fā)要“保持穩健”

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，依然是大部分房企的基本盤(pán)，并且今年以來(lái)整體出現企穩信號。

國家統計局最新公布的數據顯示，今年1-2月，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅在連續一年擴大后，首次轉為收窄。這意味著(zhù)隨著(zhù)國家支持政策的助力和部分房企的積極進(jìn)擊，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)或將逐漸平穩。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企穩的形勢下，各家房企必須首先保持自身基本盤(pán)的穩定，才有機會(huì )挖掘到新增量。那么，房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)表現究竟如何？

財報，成為一個(gè)絕佳的觀(guān)察窗口。

截至3月31日，15家重點(diǎn)上市房企都已經(jīng)發(fā)布了2023年財報。在營(yíng)收方面，8家重點(diǎn)房企營(yíng)收突破1000億元大關(guān)，萬(wàn)科、華潤置地和中海位居前三，龍湖以1807.4億元的成績(jì)位列第四。凈利潤方面，華潤置地（313.7億元）、中海（256.1億元）、龍湖（128.5億元）、萬(wàn)科（121.6億元）、保利（120.4億元）5家均超百億，不過(guò)也有4家房企未能實(shí)現盈利。

比起業(yè)績(jì)，現金流安全更為重要，其已經(jīng)成為房企的生命線(xiàn)。

根據財報，2023年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現金流連續15年為正，龍湖全集團經(jīng)營(yíng)性現金流史上首次為正。華潤置地管理層表示，堅持量入為出，把現金流安全作為第一原則。招商蛇口強調按照每周、每月、每季度的現金流，推算下季度的開(kāi)工?？傮w上，這幾家房企的現金流保持著(zhù)健康和穩定。

能改善現金流的關(guān)鍵，在于降低債務(wù)和提升回款，相當于“開(kāi)源節流”。截至2023年末，萬(wàn)科有息負債合計3200.5億元，管理層稱(chēng)將在未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上；2023年底，龍湖有息負債余額1926.5億元，較2022年減少154億元，中海有息負債減少127.2億元?；乜罘矫?，萬(wàn)科、龍湖、華潤置地均實(shí)現銷(xiāo)售回款率超100%，中?；乜盥蕿?9%。

提升回款的核心是要提升交付力，因為其既能更快地回籠受監管的資金，又能增強購房者信心，為進(jìn)一步提振銷(xiāo)售提供助力。比如，2023年萬(wàn)科交付近29萬(wàn)套新房，龍湖交付14萬(wàn)套房源，20%提前一個(gè)月以上交付，為鞏固現金流的安全壁壘打下了基礎。

長(cháng)期來(lái)看，房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要持續保持穩健和實(shí)現質(zhì)的提升，關(guān)鍵在于土儲的聚焦和精準。聚焦是為了把握結構機會(huì )，把資源精準投向國家戰略重點(diǎn)區域，以市場(chǎng)導向實(shí)現效益提升。這些重點(diǎn)區域主要是人口持續流入、住房和改善需求較大的高能級城市，能為房企持續創(chuàng )造增量。

2023年，不少房企的銷(xiāo)售成績(jì)主要來(lái)自高能級城市。比如，龍湖全年實(shí)現合同銷(xiāo)售額1734.9億元，合同銷(xiāo)售面積1079.6萬(wàn)平方米，位居行業(yè)第九（數據來(lái)源：克而瑞），其中95%的銷(xiāo)售來(lái)自一二線(xiàn)城市。招商蛇口簽約銷(xiāo)售金額2936.35億元，“強心30城”簽約銷(xiāo)售額占比91%。

另外，不少房企還在堅持投資聚焦，深耕核心城市。2023年，根據中指研究院數據，百強代表企業(yè)的新增土儲權益面積中，二線(xiàn)城市占比達到64.8%，一線(xiàn)城市占比21.0%，同比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，2023年華潤置地新增拿地項目68個(gè)，一、二線(xiàn)城市投資占比92.8%，龍湖全年累計新增31幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市，現在龍湖有77%的貨值集中在高能級城市和價(jià)值區域。

可以說(shuō)，精細的財務(wù)管理、精心的債務(wù)安排和精準的土儲分布，能夠穩固房企的基本盤(pán)，助力穿越周期。

經(jīng)營(yíng)要“輕重并舉”

要更為順利地穿越周期，僅僅依靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還是不夠的。

可以看到，香港許多較為成熟的開(kāi)發(fā)商如新世界、新鴻基、恒隆等，都是綜合性的地產(chǎn)運營(yíng)商。它們不僅布局開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，還布局物業(yè)、商業(yè)、長(cháng)租等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。不同于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)周期性波動(dòng)的特征，以運營(yíng)和服務(wù)為主的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)能夠帶來(lái)更為穩定的現金流和可觀(guān)的利潤，抗周期能力更強。比如新鴻基先是在20世紀穿越香港樓市的各種周期，其后進(jìn)入內地市場(chǎng)也一路前行。

隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉向存量，內地房企的業(yè)務(wù)重心也將從前端開(kāi)發(fā)轉向后端運營(yíng)與服務(wù)。在此形勢下，房企也要將經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)跟開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩定基本盤(pán)，提升品牌影響力；經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提供穩定現金流和較高的盈利水平。

中指研究院發(fā)布的《2024百強企業(yè)研究報告》就發(fā)現，2023年部分百強企業(yè)營(yíng)收和利潤結構出現變化，并非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比提高，而是一方面持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻了更高的收入和利潤，另一方面持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩定的現金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。

不少內地房企已經(jīng)把經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)發(fā)展成了“第二曲線(xiàn)”，成為新發(fā)展模式中的重要組成部分。其中，龍湖、華潤置地、招商蛇口等房企表現的較為出色。

比如，華潤置地構建了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)的“3+1”業(yè)務(wù)模式。龍湖形成開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，并且形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(cháng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造五大航道業(yè)務(wù)，招商蛇口則形成了“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)+資產(chǎn)運營(yíng)+城市服務(wù)”的業(yè)務(wù)結構。

在這些模式推動(dòng)下，一些房企也獲得了穩中增長(cháng)的成績(jì)。財報顯示，2023年龍湖運營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)合計實(shí)現經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，同比增長(cháng)5.7%，占集團收入比例約為14%，占歸母核心凈利的比例超過(guò)60%。龍湖期待未來(lái)經(jīng)營(yíng)性收入的貢獻能夠過(guò)半，屆時(shí)就真正完成了轉型。

2023年，華潤置地資產(chǎn)管理規模達4274.6億元，同比增長(cháng)19.2%。與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，去年招商蛇口的運營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)分別錄得漲幅40.58%、14.37%，處于發(fā)展上升期。

一些中小房企也在布局經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，但往往成效不佳。事實(shí)上，要把經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)做好關(guān)鍵在于兩件事：協(xié)同效應和高質(zhì)量發(fā)展。

首先，房企不應該獨立發(fā)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，而是要把各項業(yè)務(wù)結合起來(lái)形成協(xié)同效應，創(chuàng )造“1+1>2”的效果。

比如，龍湖的運營(yíng)業(yè)務(wù)由商業(yè)投資與長(cháng)租公寓航道組成。2023年全年，龍湖就實(shí)現了運營(yíng)收入129.4億元，同比增長(cháng)8.9%。細分來(lái)看，截至2023年12月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國20座城市，累計開(kāi)業(yè)運營(yíng)商場(chǎng)達88座。龍湖冠寓累計已開(kāi)業(yè)12.3萬(wàn)間房源，規模行業(yè)領(lǐng)先，整體出租率提升至95.5%。

同樣的，華潤置地的購物中心和寫(xiě)字樓也在產(chǎn)生協(xié)同效應——寫(xiě)字樓為購物中心帶來(lái)客流量，購物中心為寫(xiě)字樓白領(lǐng)帶來(lái)更好的消費體驗。2023年，華潤置地旗下76座在營(yíng)購物中心實(shí)現零售額1638.7億元，同比增長(cháng)44.2%，旗下寫(xiě)字樓出租率提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%。

除了要實(shí)現協(xié)同效應，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的成熟度和運營(yíng)質(zhì)量也很關(guān)鍵，其影響著(zhù)目標人群的最終體驗，進(jìn)而決定著(zhù)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的規模。

比如，龍湖在一二線(xiàn)城市打造的商業(yè)綜合體項目，已經(jīng)成為很多城市、區域的消費中心。物管航道上，華潤萬(wàn)象生活在持續提升市場(chǎng)化拓展規模及質(zhì)量，高品質(zhì)打造多個(gè)樣板項目，持續位居行業(yè)第一梯隊。

總體上，通過(guò)“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展模式，然后通過(guò)協(xié)同效應和高質(zhì)量發(fā)展打造經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為業(yè)內共識，這也將進(jìn)一步加強房企穿越周期的動(dòng)力。

未來(lái)要“瞄準新質(zhì)”

面對未來(lái)，房企要持續穿越周期、不斷實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展，還必須依靠新質(zhì)生產(chǎn)力。

國家已經(jīng)明確提出，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的內在要求和重要著(zhù)力點(diǎn)。新質(zhì)生產(chǎn)力，重點(diǎn)在“新”與“質(zhì)”?！靶隆笔侵赶鄬τ趥鹘y生產(chǎn)力而言，涉及的領(lǐng)域新、業(yè)態(tài)新、模式新?！百|(zhì)”，則是指其科技含量高。

對于房企而言，應該在哪些新領(lǐng)域提升科技能力呢？目前來(lái)看，輕資產(chǎn)模式的代建領(lǐng)域成為目標之一。

簡(jiǎn)單說(shuō)，代建就是由有開(kāi)發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開(kāi)發(fā)能力的代建方進(jìn)行部分或全程參與融資、設計、開(kāi)發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現共同盈利。對于房企而言，代建業(yè)務(wù)意味著(zhù)傳統開(kāi)發(fā)能力有了新落點(diǎn)，也能給運營(yíng)、服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)創(chuàng )造更多機會(huì )。

在約40個(gè)省市出臺“保交樓”措施、地方城投平臺手持大量?jì)?yōu)質(zhì)土地亟待開(kāi)發(fā)等多重因素之下，代建行業(yè)開(kāi)始產(chǎn)生更大想象空間。去年以來(lái)，代建市場(chǎng)尤為活躍。中指研究院發(fā)布的《2024百強企業(yè)研究報告》顯示，2023年房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)呈現了逆勢上揚的趨勢，代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積預計為17312萬(wàn)平方米，較2022年大幅增長(cháng)56.3%。

不完全統計，目前至少已有超過(guò)90家房企開(kāi)展了代建業(yè)務(wù)。2023年，招商蛇口新增28個(gè)代建項目，合計管理面積約269萬(wàn)平方米。華潤置地代建板塊累計在管項目達到338個(gè)，建筑面積達到約6393萬(wàn)平方米。

2023年，龍湖智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造實(shí)現收入19.7 億元，新增簽約代建項目60個(gè)，總建筑面積1064萬(wàn)平方米，累計獲取代建項目90個(gè)，總建筑面積超1600萬(wàn)平方米。

在眾多選手涌入的形勢下，房企如何在代建領(lǐng)域獲得更多增量？事實(shí)上，由于代建涉及設計、開(kāi)發(fā)、管理及服務(wù)等多個(gè)環(huán)節，考驗著(zhù)房企全方位的綜合開(kāi)發(fā)能力，這一方面需要房企在各項業(yè)務(wù)之間實(shí)現高度協(xié)同、相互賦能，另一方面需要具備更強的科技實(shí)力。

眾多房企當中，華潤置地、龍湖在這兩方面的布局較為突出。比如，華潤置地在進(jìn)行代建業(yè)務(wù)拓展時(shí)，會(huì )將政府代建與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、輕資產(chǎn)運營(yíng)資源及能力打通，形成合力；龍湖龍智造則聚合五大業(yè)務(wù)“飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智精工、千丁數科，各自相互協(xié)同助力未來(lái)城市營(yíng)造。

要提升代建能力，除了協(xié)同效應還需要提升科技能力。2023年初發(fā)布的《質(zhì)量強國建設綱要》中就提出，要打造中國建造升級版，推動(dòng)工程質(zhì)量管理、建筑信息模型、數字化技術(shù)應用等高質(zhì)量發(fā)展。拿龍湖龍智造里的龍智精工來(lái)說(shuō)，其自主研發(fā)9大裝配式產(chǎn)品系統，沉淀157項工藝工法，能夠實(shí)現EPC綜合管理提效20%，整體工期縮短20-30%。

可以說(shuō)，代建成為房企穿越周期中挖掘增量的一大方向。不過(guò)，要真正把增量拿到手，還是要靠協(xié)同效果和新質(zhì)生產(chǎn)力說(shuō)話(huà)。

結語(yǔ)

盡管房地產(chǎn)還在壓力中前行，但其依然被國家視為支柱產(chǎn)業(yè)，樓市依然是10萬(wàn)億的龐大市場(chǎng)。

眺望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將在新發(fā)展模式的引導下逐步回歸健康和理性。對于房企而言，也要順勢而為找到最適合自己的新發(fā)展模式，堅持做到開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)“輕重并舉”，讓“三駕馬車(chē)”齊齊發(fā)力。

分化依然在快速進(jìn)行，那些迅速調整自己適應行業(yè)變化的房企，才有機會(huì )穿越周期。