2022年上半年已過(guò)，可謂驚心動(dòng)魄。

雖然各地出臺地產(chǎn)維穩調控政策，幫助陷入困境的房企紓困，但整個(gè)行業(yè)仍處于震蕩調整期。參考國家統計局最新數據，1-7月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；住宅投資60238億元，下降5.8%。

市場(chǎng)修復仍需時(shí)間。

從密集發(fā)布的房企半年報數據橫向對比來(lái)看，無(wú)論營(yíng)收規模、利潤水平、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，均無(wú)法與往年相比。因此評價(jià)房企，太多人有了“慣性思維”，認為大勢已去，市場(chǎng)不再，甚至對整個(gè)行業(yè)失去信心，而且這觀(guān)點(diǎn)很有市場(chǎng)。

“住房的剛性需求仍然很強，依然是個(gè)是萬(wàn)億量級的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新?！闭缛f(wàn)科集團董事會(huì )主席郁亮的觀(guān)點(diǎn)，數據下滑了，可是市場(chǎng)仍在。這是一次大浪淘沙，總有企業(yè)能堅持原則交付高質(zhì)量產(chǎn)品，更關(guān)鍵的在于它們不打算與逆流妥協(xié)，用實(shí)際行動(dòng)自證絕不“躺平”。

翻看金科股份（000656.SZ）半年報數據，雖然行業(yè)下行時(shí)代，金科股份的業(yè)績(jì)同樣受到影響，但是通過(guò)正常經(jīng)營(yíng)換取流動(dòng)性排空風(fēng)險因素，持續穩定交付高質(zhì)量產(chǎn)品傳遞信心，借輕資產(chǎn)模式為大船減負，到現在還能獲得各方面的信心。

這家房企正在用正確的方式尋找出路，通過(guò)跟自己“較勁”，走在穩定、高質(zhì)量向前的路徑上，在困難中尋找機會(huì )?；蛟S這選擇見(jiàn)效周期比較長(cháng)，卻足夠穩妥。

“不積跬步，無(wú)以至千里；不積小流，無(wú)以成江?！?。目前的金科，正在做正確的事，等待著(zhù)量變積累質(zhì)變。

提前覺(jué)醒的風(fēng)險意識

客觀(guān)地說(shuō)，整個(gè)行業(yè)處于震蕩調整期時(shí)，沒(méi)有一家企業(yè)能夠過(guò)得舒坦。

國家統計局數據顯示，2022年1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。包括國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個(gè)人按揭等數據，均有不同程度下滑，鮮有房企大規模外擴。

在需求端，情況同樣不樂(lè )觀(guān)。1-7月商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%；銷(xiāo)售額75763億元，同比下降28.8%，兩項數據同樣不理想。

由此不難看出，在投入端，房企沒(méi)有足夠的家底；在產(chǎn)出端，房企未能有更理想的收入。一個(gè)供需都處在結構性調整的行業(yè)，疊加新冠疫情管控和行業(yè)政策調控等客觀(guān)因素的影響，上市公司交出令人滿(mǎn)意的答卷幾乎不可能。

Wind針對77家房企業(yè)績(jì)預告統計，其中42家房企凈利潤預計虧損，超半數房企經(jīng)營(yíng)情況緊張。于是今年發(fā)布半年報，場(chǎng)景變得很尷尬：在發(fā)布會(huì )上，更多時(shí)候是房企的高層，為糟糕的業(yè)績(jì)集體道歉，“對于業(yè)績(jì)下滑，我和我的管理層對投資者表示深深歉意，我和我的管理層也在做深刻的檢討和反思?！?/p>

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)并不樂(lè )觀(guān)，金科股份也在承受壓力。好在上半年，金科股份依舊實(shí)現結算面積約395萬(wàn)平方米，錄得銷(xiāo)售金額約417億元，重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等多地的銷(xiāo)售位居當地市場(chǎng)前列。

然而與其他房企不同，“大勢使然”四個(gè)字并不能完整概括目前的金科股份。從2020年初明確提出并不斷強化的風(fēng)險意識，業(yè)已成為衡量其價(jià)值的全新標尺。

當時(shí)，監管部門(mén)正式提出“三條紅線(xiàn)”——剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超過(guò)70%、凈負債率不超過(guò)100%、現金短債比不小于1，有半年時(shí)間。由于發(fā)展慣性，眾多企業(yè)還在擴張規模；金科股份意識到風(fēng)險的嚴重性，隨即提出“一穩二降三提升”的經(jīng)營(yíng)策略。

“一穩”定調穩定發(fā)展，“二降”要求負債和庫存同步減少，“三提升”實(shí)現盈利能力、核心競爭力和資產(chǎn)運營(yíng)能力協(xié)同發(fā)展。

如今地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入震蕩調整期，經(jīng)營(yíng)數據有所下滑?？墒墙鹂乒煞莶⑽捶潘伞耙环€二降三提升”對化解風(fēng)險的要求，仍然堅持長(cháng)遠規劃，繼續拉低風(fēng)險指標。

正因如此，報告期內金科股份將有息負債規模從806.10億元（2021H1），下降至673.68億元（2022H1），壓降規模約132億元，并成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規模為15億元，進(jìn)一步鞏固大盤(pán)穩定性。

這樣看來(lái)，外界過(guò)于關(guān)注增長(cháng)曲線(xiàn)，卻忽略了安全底線(xiàn)。在動(dòng)蕩調整期，后者更加重要。

逆境求存

“這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代”，這是著(zhù)名作家查爾斯·狄更斯在《雙城記》中的名言。其實(shí)將兩部分反過(guò)來(lái)，正適合描述當下的地產(chǎn)行業(yè)。

對每個(gè)人而言，最簡(jiǎn)單的事情就是找一些客觀(guān)因素，證明地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險和企業(yè)的危機，這也是上半年上市房企市值下滑的根本原因；可是換一個(gè)角度，它何嘗不是一個(gè)最好的時(shí)代，讓市場(chǎng)恢復冷靜，企業(yè)加速優(yōu)勝劣汰的轉折點(diǎn)？

面對日益困難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，一部分房企選擇“躺平”，一度導致數個(gè)省份出現停工現象，昨日施工熱火朝天，今天有了爛尾風(fēng)險的項目并不罕見(jiàn)，一度引發(fā)購房者信任危機。

查詢(xún)全國企業(yè)破產(chǎn)重組案件信息網(wǎng)數據，2022年上半年全國有超過(guò)200家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，同比增長(cháng)21.2%。

為此，包括合肥在內的眾多地區，相繼出臺政策整治“躺平”亂象。這是一次生存挑戰，同時(shí)也是適者生存的“試煉場(chǎng)”。

如果此時(shí)，有一家房企能夠頂住壓力，在其他房企無(wú)力，甚至放棄抵抗的時(shí)候逆勢而上，必然對提升企業(yè)品牌形象，扭轉行業(yè)口碑產(chǎn)生明顯的推動(dòng)效應。眼下，已經(jīng)不用“如果”，因為金科股份正在進(jìn)行這方面的努力。

“保交樓不僅是企業(yè)社會(huì )責任的體現，更是當前復雜形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，是企業(yè)化解市場(chǎng)憂(yōu)慮、修復信用與品牌形象、提振購房者信心的唯一辦法，是日后項目順利銷(xiāo)售，形成良性循環(huán)的根本前提?！?/p>

8月30日金科股份“保交樓”專(zhuān)題會(huì )議上，金科控股董事局主席黃紅云將“保交樓”定性為當前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的“首要任務(wù)”，要求強力推進(jìn)保交樓、保生產(chǎn)、保穩定，促轉型升級的“三保一促”工作，穩定公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大盤(pán)，全力推進(jìn)公司逐步實(shí)現良性循環(huán)。

為此，2022年上半年，金科股份落實(shí)差異化鋪排復工方案，建立復工復產(chǎn)監控機制，專(zhuān)款專(zhuān)用保交付的一系列措施，最終獲得正面效果。

數據顯示，上半年金科股份實(shí)現交付項目98個(gè)，共計118批次，總交付體量達到626萬(wàn)平方米。其中住宅交付總套數32693戶(hù)，遍布全國47座城市，其中49個(gè)項目實(shí)現提前交付，提前交付一半項目，在逆風(fēng)時(shí)段“跑贏(yíng)時(shí)間”。

更加可貴的是，金科股份并不是狼狽的應付，而是主動(dòng)的堅持。不以質(zhì)量為犧牲品換取時(shí)間，“為了交付而交付”，而是強化質(zhì)量管控，確保交付產(chǎn)品能夠最終滿(mǎn)足購房者的期待。在最困難的時(shí)候，金科股份仍然堅持品質(zhì)優(yōu)先的原則，給房企作出正面表率。

以大連交付的金科·集美郡為例，該項目以“五好生活家”為標準，從鄰里、便捷、成長(cháng)、健康、舒適等方面打造全齡化關(guān)懷體系，近30個(gè)功能點(diǎn)，滿(mǎn)足兒童享樂(lè )、休閑會(huì )客、老年康體、運動(dòng)健身、智享人性化等功能設施。

提前交付的韶關(guān)金科·集美江山首期項目，秉承東方美學(xué)的理念，將丹山錦水融入社區，以豐富多元的社區場(chǎng)景描摹理想生活圖景；在“親子社區”的打造理念下，通過(guò)提供特色兒童活動(dòng)場(chǎng)地為各年齡層次的孩子們帶來(lái)不一樣的游樂(lè )體驗。

不難看出，即使面對再危險的局面，金科股份仍然堅守房企的底線(xiàn)，用實(shí)際行動(dòng)肩負起企業(yè)擔當。從頭至尾，“躺平”二字始終不在企業(yè)字典中。而且金科股份不僅要逆境求存，還要逆境求質(zhì)，逆境向上。

在此基礎上，金科開(kāi)展體系化現金流管理工作，通過(guò)搶抓銷(xiāo)售回款，提高了經(jīng)營(yíng)性現金回款質(zhì)量。數據顯示，其投資公司實(shí)現銷(xiāo)售回款536億元，爭取到87.3億元的現金流凈額。由于當期收到的銷(xiāo)售回款超過(guò)銷(xiāo)售金額，其回款率超過(guò)100%。

如此看來(lái)，在“保交樓”的前提下，金科股份既補充了流動(dòng)性，又收獲了用戶(hù)的信任。扭轉局面的主動(dòng)權仍然在手中。

剩者為王

放眼宏觀(guān)趨勢，在美國縮表加息、國內新冠疫情起伏、市場(chǎng)預期轉弱等多重壓力作用下，短期內局面難有好轉?？墒菍ξ磥?lái)的態(tài)度，地產(chǎn)人的樂(lè )觀(guān)仍是主流。

“房地產(chǎn)行業(yè)是永續行業(yè)，常做常有，常做常新。相信此輪調整之后，中國房地產(chǎn)業(yè)將從以往高速增長(cháng)的步調回歸到平穩健康常態(tài)化，從過(guò)去高負債、高杠桿、高增長(cháng)模式轉向低負債、低風(fēng)險、輕資產(chǎn)的新模式?！?/p>

大概是地產(chǎn)人的默契，同是舉行2022年中期業(yè)績(jì)會(huì )，旭輝控股董事局主席林中的觀(guān)點(diǎn)，與郁亮如出一轍。都認為目前的風(fēng)雨只是暫時(shí)，行業(yè)終會(huì )迎來(lái)更加穩定、健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

即使被機構做空，股價(jià)迎來(lái)大幅下滑，房企仍然矢志不渝。正如之前困境中的龍湖集團董事會(huì )主席吳亞軍，面對瑞銀做空報告的挑戰仍然不慌。

“雖然過(guò)程中大家很痛苦，但做空不一定全是壞事，龍湖之前有做一些常規的防守準備，我們的員工經(jīng)過(guò)這一輪，更有精神氣，管理層未來(lái)也會(huì )更加的謙遜和勤勉?！?/p>

為何地產(chǎn)人仍對行業(yè)保持著(zhù)積極心態(tài)？其實(shí)很簡(jiǎn)單：整個(gè)行業(yè)已經(jīng)利空出清，同時(shí)這些房企都是提前控制風(fēng)險的代表，剩下的就是等待時(shí)間逐漸修復市場(chǎng)信心即可。

更重要的是，經(jīng)歷過(guò)殘酷優(yōu)勝劣汰，房企迎來(lái)一次蛻變的機會(huì )。遵照商業(yè)的“二八原則”——20%以?xún)鹊钠髽I(yè)獲得行業(yè)超過(guò)80%的機會(huì )，市場(chǎng)下行時(shí)所有資源向頭部集中，這反而造就了天賜良機。

金科股份對風(fēng)險的管控，正如之前所述那樣嚴格；談及行業(yè)地位，長(cháng)期以來(lái)這家公司始終堅守在第一梯隊。

第三方機構克而瑞曾參考穩定性、健壯性、靈活性等指標，將金科股份排在“2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單的第16位。要知道，這已經(jīng)是自2005年以來(lái)，金科股份連續18年進(jìn)入榜單。

即使面對困難，金科股份仍以393.5億元的操盤(pán)金額，以及551.9萬(wàn)平方米的操盤(pán)面積，分別位列克而瑞2022年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤(pán)榜單的第23位和第12位。

值得一提的是，金科股份順勢調整，逐漸形成了逆風(fēng)階段繼續成長(cháng)的模式：一直以來(lái)，土儲資源是金科股份的壓艙石。截至6月30日，5938.61萬(wàn)平方米的土儲、1.37億平方米的總計容建筑面積、6101萬(wàn)平方米的可售資源面積，證明金科股份依然倉中有糧。

與此同時(shí)，風(fēng)險更低的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)和代建兩種輕資產(chǎn)發(fā)展模式，開(kāi)始進(jìn)入正向運轉階段。官方信息顯示，截至目前金科產(chǎn)業(yè)已布局22個(gè)城市，累計開(kāi)發(fā)和管理園區28個(gè)，面積超過(guò)1300萬(wàn)方，入園的戰略合作伙伴超過(guò)3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2千億元。

代建業(yè)務(wù)方面，金科股份銷(xiāo)售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬(wàn)平方米，代建儲備建筑面積約681萬(wàn)平方米，代建儲備貨值約538億元。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基礎優(yōu)勢仍在，產(chǎn)業(yè)運營(yíng)和代建業(yè)務(wù)進(jìn)一步補充流動(dòng)性，這樣的金科股份仍然值得期待。

結語(yǔ)

眼下，不少投資人心理還沒(méi)底，其實(shí)大可不必。

無(wú)論如何，地產(chǎn)都是支柱型產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)上下游企業(yè)發(fā)展，從而盤(pán)活經(jīng)濟發(fā)展。雖然整個(gè)過(guò)程中走過(guò)彎路、歪路，可是在一系列政策調整和管理監督的執行下，眾多健康的房企已經(jīng)到了重回正軌的轉折點(diǎn)。

從各地不斷出臺的扶持政策，以及地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)疏解風(fēng)險，實(shí)現穩健發(fā)展的實(shí)際行動(dòng)中，還是給最有代表性的企業(yè)更多的耐心與信心。