回顧2022年，中國最大的經(jīng)濟變向之一，無(wú)疑就是地產(chǎn)增量時(shí)代的落幕。

過(guò)去一整年，地產(chǎn)行業(yè)在“冷熱交替”中前行。上半年，疫情、交付延期、停貸潮等陰霾縈繞在眾多房企頭頂上，市場(chǎng)需求疲軟之下業(yè)績(jì)下滑，難以看到黎明的曙光。下半年，疫情逐漸放緩，政策利好密集推出：信貸、債券、股權等融資領(lǐng)域里“三箭齊發(fā)”、官方重提房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)等等。

各類(lèi)紓困政策應出盡出，但還需要讓其再“飛”一會(huì )，進(jìn)一步觀(guān)察具體市場(chǎng)表現。因為市場(chǎng)需求疲軟的核心原因在于，部分地產(chǎn)項目停工及疫情等因素導致購房者信心不足，市場(chǎng)整體呈現較為低迷的狀態(tài)，而市場(chǎng)信心的回升是個(gè)緩慢的爬坡過(guò)程。

大勢所趨之下，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增量時(shí)代步入存量分化時(shí)代，房企分化、城市分化的“雙重分化”趨勢將愈發(fā)明顯。

分化時(shí)代下的地產(chǎn)行業(yè)，潮水的方向正在改變。

身處其中的房企，要想在轉向當中保持穩健，必須闖過(guò)堅韌性、安全性和成長(cháng)性的“三重門(mén)”，筑牢發(fā)展的壓艙石，向外界證明自己的實(shí)力換取市場(chǎng)信心。目前來(lái)看，龍湖、萬(wàn)科、保利等頭部房企積攢了更多的市場(chǎng)信心。

靠實(shí)戰和時(shí)間換來(lái)的能力，最終都會(huì )成為分化時(shí)代的底氣。

拐點(diǎn)來(lái)臨，韌性“充值”市場(chǎng)信心

如今討論地產(chǎn)行業(yè)是否筑底，其實(shí)還為時(shí)尚早。

但幾項數據，大概率會(huì )讓2022年成為地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)歷史性拐點(diǎn)。

從政策面來(lái)看，不完全統計2022年全年有超300個(gè)地方出臺相關(guān)政策近千條，達到近些年的峰值。同時(shí)，多地房貸利率已經(jīng)達到歷史低位。如果以11月底放開(kāi)房企股權融資的“第三支箭”為標志，地產(chǎn)行業(yè)里的各種政策已經(jīng)接近歷史最寬松時(shí)期。

不過(guò)，寬松的政策并沒(méi)有讓整個(gè)市場(chǎng)喘口氣。從商品房的銷(xiāo)售成績(jì)來(lái)看，下滑的趨勢仍在繼續。

克而瑞預估，2022年全年新建商品房銷(xiāo)售面積和金額分別為13.6億平方米和13.3萬(wàn)億元，同比分別下降24%及27%。在全國新建商品房連續5年達到17億平方米以上成交規模之后，2022年若回落至14億平方米以下，行業(yè)規模將達到歷史性低谷。

歷史性的拐點(diǎn)之下，房企的業(yè)績(jì)也在受到不同程度的影響，不同梯隊的房企在開(kāi)始加速分化。

2022年12月31日，克而瑞發(fā)布2022年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜TOP200。榜單顯示，百強房企銷(xiāo)售額平均下降幅度約為40%。中信建投證券數據則顯示，2022年1-12月TOP20/TOP50/TOP100房企累計銷(xiāo)售金額同比增速分別為-36%/-42%/-42%，由此可見(jiàn)頭部房企的業(yè)績(jì)韌性相對更強。

另外，克而瑞榜單顯示碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、綠城中國、龍湖集團、建發(fā)房產(chǎn)進(jìn)入TOP10，入圍門(mén)檻達到1703.2億元。

TOP10房企中，2022年的銷(xiāo)售額相比2021年均有不同程度的下滑。其中，同比下降幅度最小的是華潤置地約4.6%，保利、中海、龍湖銷(xiāo)售額同比下降均低于30%。龍湖2022年1-12月銷(xiāo)售額為2032.7億元，行業(yè)排名第九，相比前一年提升1位。其中，12月單月銷(xiāo)售額達到200.5億元，環(huán)比增長(cháng)約15%。

在政策利好頻出的形勢下，龍湖銷(xiāo)售回暖速度高于行業(yè)平均水平，業(yè)績(jì)顯現出強勁的韌性。

提升業(yè)績(jì)的韌性，正是房企在分化時(shí)代必須跨過(guò)的“第一重門(mén)”，否則將在格局洗牌中落伍乃至被淘汰出局。

當然，暫時(shí)的業(yè)績(jì)韌性還不足以展現長(cháng)期實(shí)力。要真正在業(yè)績(jì)上實(shí)現長(cháng)跑，還是需要提振購房者的預期和“充值”市場(chǎng)信心。

近一年多，購房者對房?jì)r(jià)上漲、如期交付等普遍缺失信心。央行近日公布的《2022年第四季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告》顯示，未來(lái)三個(gè)月僅有16%的居民打算購房，購房意愿創(chuàng )2016年下半年以來(lái)新低。對于下季房?jì)r(jià)，僅有14%的居民預期“上漲”，低于2022年三季度的14.8%。

且不說(shuō)房?jì)r(jià)上漲，如期交付幾乎已經(jīng)成為加固購房者信心的最低標準。

2022年，市場(chǎng)中驟然出現較多樓盤(pán)交付難的情況，不僅傷害了購房者的信任，也降低了房企的品牌價(jià)值，動(dòng)搖了房企發(fā)展的基石。

作為房企隊伍里的優(yōu)等生，龍湖在交付這件事做到了出色。截至2022年12月，龍湖在全國共交付超11萬(wàn)套品質(zhì)住宅，100%實(shí)現如期交付，超41%項目實(shí)現提前交付，交付滿(mǎn)意度約為90%，這些數字也打牢了購房者對于龍湖的信任基礎。

優(yōu)秀房企在交付上，并不只是追求項目?jì)冬F，而是將交付升級成一個(gè)體系，用開(kāi)放、細致的服務(wù)降低購房者對不確定性的擔憂(yōu)。

宏觀(guān)上，龍湖建立了“集團-地區-項目”三級品控體系，實(shí)現項目從開(kāi)工到交付的360°建造監管；微觀(guān)上，建立“一戶(hù)一檔”的查驗檔案，進(jìn)行100%查驗。在交付前，龍湖還會(huì )有100多次不同層級的查驗專(zhuān)題會(huì )，至少有百位專(zhuān)業(yè)人員把控品質(zhì)，以及設立工地開(kāi)放日讓業(yè)主直觀(guān)看見(jiàn)建筑細節，所見(jiàn)即所得。

眼下房企，已經(jīng)到了重構和加固與購房者之間信任關(guān)系的時(shí)刻。這是提升業(yè)績(jì)韌性的源動(dòng)力，也是檢驗房企的最關(guān)鍵的試金石。

另外，如今的政策更多是在供給側對房企進(jìn)行融資支持。要真正讓地產(chǎn)銷(xiāo)售回穩，還需要加大需求側的支持力度，改善購房者的市場(chǎng)預期。

此次此刻，信心比黃金重要。

土儲和財務(wù)，韌性的“基礎安全線(xiàn)”

地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)經(jīng)典的判斷周期理論，也就是：

短期看金融，中期看土地，長(cháng)期看人口。

短期看，房企面前的金融閥門(mén)已經(jīng)大幅放松，融資渠道進(jìn)一步恢復，短期內的融資壓力相對減輕。據中指研究院不完全統計，自“金融支持16條”實(shí)施以來(lái)，已有60余家銀行機構向房企授信，受益房企超過(guò)120家，總授信額度超過(guò)4.8萬(wàn)億元。

地產(chǎn)是典型的依靠融資來(lái)推動(dòng)業(yè)務(wù)增長(cháng)的行業(yè)，房企融到的資金主要用于拿地、建房、銷(xiāo)售、再拿地實(shí)現循環(huán)式發(fā)展。其中，拿地是房企未來(lái)發(fā)展空間的基石。

房企沒(méi)有土地，如同無(wú)米之炊。

然而，受銷(xiāo)售端表現不佳等影響，2022年土拍市場(chǎng)熱度回落，房企拿地積極性并不高。

克而瑞數據顯示，截至2022年12月7日，全國300城土地成交面積和成交金額同比分別下降37%和34%，成交面積更是降至近10年新低，房企競拍的熱情處于低位，平均土地溢價(jià)率也在同比下降。

不過(guò)，并非所有城市的土拍都在快速下滑。城市分化，正成為土地市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。

整個(gè)2022年，房企回歸北京、上海、深圳、杭州等一二線(xiàn)城市拿地成為主流。這背后也是源于市場(chǎng)銷(xiāo)售變化在引導房企的拿地動(dòng)作：中指研究院統計，2022年1-11月各線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積同比均下降，其中一線(xiàn)城市降幅最小，三四線(xiàn)城市降幅較大，面臨不小的去化壓力。

城市土拍分化的同時(shí)，拿地的房企也在分化。

今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國企。從第三批次供地起，地方國資平臺再次進(jìn)場(chǎng)成為主力。受資金壓力影響，全國性布局的民企除龍湖等頭部選手外，在土地市場(chǎng)上的聲浪較小。中指研究院公布的2022年1-11月房企權益拿地面積TOP100排行榜顯示，龍湖排名行業(yè)第7位。

2022年，龍湖在土拍市場(chǎng)中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬(wàn)平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一、二線(xiàn)高能級城市，權益地價(jià)近300億元，由此可見(jiàn)其在不斷提高土儲的“安全系數”。

龍湖董事長(cháng)兼CEO陳序平，在2022年中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，“上半年我們獲取土地的平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半是零溢價(jià)獲取的。接下來(lái)土地的獲取將有常態(tài)化的機會(huì )，行業(yè)共識是往高線(xiàn)城市聚焦，我們在策略上也會(huì )更聚焦、更堅定在高線(xiàn)城市布局”。

保持較強的土地獲取能力，且在高能級城市拿地的房企，有望在2023年城市分化行情下占得先機。

另外，一、二線(xiàn)城市的地價(jià)相當較高，能在這些城市拿地的房企，也意味著(zhù)：

資金充裕。

2020年三道紅線(xiàn)出臺后，許多房企紛紛降杠桿，開(kāi)啟“瘦身行動(dòng)”，最大程度上化解財務(wù)風(fēng)險。但由于行業(yè)下行的形勢，“踩線(xiàn)”的房企數量仍在同比增加，資金壓力仍不小。

在財務(wù)上，龍湖在持續守住安全邊界。截至2022上半年末，龍湖連續六年保持“三道紅線(xiàn)”綠檔，現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以?xún)鹊狡诘亩虃急燃s10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。

2022年下半年，龍湖的財務(wù)安全系數也在不斷提高。12月9日，龍湖發(fā)布公告稱(chēng)公司已經(jīng)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據。至此，2023年內龍湖已無(wú)到期美金債。 另外在同一天，中國銀行宣布利用境內外市場(chǎng)資源成功為龍湖提供“內保外貸”業(yè)務(wù)，貸款規模為7億元，已于12月9日實(shí)現提款。這意味著(zhù)，繼央行“第二支箭“之后，“內保外貸”首單也花落龍湖。

土儲和財務(wù)，可以說(shuō)是房企備足糧草穿越周期的基礎，也是提升業(yè)績(jì)韌性的兩條“安全線(xiàn)”，這是房企必須跨過(guò)的“第二重門(mén)”。

進(jìn)入了安全期，房企才能更快拿到通往未來(lái)的車(chē)票。

第二曲線(xiàn)，提升未來(lái)成長(cháng)性的“動(dòng)力火車(chē)”

“中期看土地、長(cháng)期看人口”的周期論，正在指引房企面向未來(lái)的長(cháng)期布局。

近幾年，出生人口的下降，老齡化人口的增加，讓樓市的長(cháng)期需求理性回歸。兩種人口的疊加因素下，當下房地產(chǎn)正在從以開(kāi)發(fā)為主的增量時(shí)代，轉向以服務(wù)和運營(yíng)為主的存量階段。

在存量階段，房地產(chǎn)會(huì )由制造業(yè)走向服務(wù)業(yè)。物業(yè)、商業(yè)、長(cháng)租、代建等以服務(wù)和運營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，將成為房企重要的“第二曲線(xiàn)”，也將成為新環(huán)境下衡量行業(yè)排位和企業(yè)安全度的重要標桿。這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共識，也是房企必須闖過(guò)的“第三重門(mén)”。

約瑟夫·熊彼特在《經(jīng)濟發(fā)展理論》里面得出一個(gè)結論：第一曲線(xiàn)創(chuàng )新帶來(lái)的增長(cháng)，每年的漲幅約為10%或20%。如果第一曲線(xiàn)向第二曲線(xiàn)轉換成功，第二曲線(xiàn)創(chuàng )新帶來(lái)的增長(cháng)，卻是指數級、十倍速式的增長(cháng)。

基于“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰略，龍湖的商業(yè)、冠寓、物業(yè)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，已成為自身的“第二曲線(xiàn)”。截至2022年12月，龍湖商業(yè)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)超過(guò)70座，冠寓開(kāi)業(yè)門(mén)店超過(guò)11萬(wàn)家，物業(yè)服務(wù)持續外拓，并在寫(xiě)字樓服務(wù)、城市服務(wù)等細分領(lǐng)域建立起核心競爭優(yōu)勢。

不同于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)周期性波動(dòng)的特征，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的抗周期能力更強，具備可持續流入的現金流并且是政策指引的確定性方向，因此經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)更具備“壓艙石”的穩健特質(zhì)。

龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已經(jīng)貢獻出穩定的現金流，為公司提供充足的流動(dòng)性。2022年1-11月，龍湖累計實(shí)現經(jīng)營(yíng)性收入212.4億元，超過(guò)去年全年的188.3億元，創(chuàng )歷史新高，僅經(jīng)營(yíng)性收入每月就有20億元現金進(jìn)賬。

約瑟夫·熊彼特針對企業(yè)往“第二曲線(xiàn)”上的躍遷，做了一個(gè)形象的比喻：無(wú)論把多少輛馬車(chē)相加，也絕不能造出一輛火車(chē)，只有從馬車(chē)跳到火車(chē)的時(shí)候，才能取得十倍速的增長(cháng)。

也就是說(shuō)，只有非連續性創(chuàng )新才是真正的創(chuàng )新，這是一種革命性的變化。

龍湖“第二曲線(xiàn)”里的許多業(yè)務(wù)，正是非連續性創(chuàng )新下的產(chǎn)物，是在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系中生長(cháng)出來(lái)的全新品牌。這也給其他房企一些價(jià)值啟示：在發(fā)展“第二曲線(xiàn)”時(shí)，需要在原有的業(yè)務(wù)基礎上開(kāi)辟出全新的業(yè)務(wù)，讓新舊業(yè)務(wù)之間互相賦能、協(xié)同成長(cháng)，從而形成漸進(jìn)式的商業(yè)生態(tài)模式，讓房企的成長(cháng)更為穩健。

沒(méi)有一個(gè)冬天不可逾越，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì )來(lái)臨。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的確在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的寒潮，寒氣也在傳遞給每一家房企。寒潮之中，態(tài)度其實(shí)決定著(zhù)各自的分化路徑，有的已經(jīng)躺平了，有的還在裸泳。

真正能穿越周期的，是在全力為未來(lái)做準備的房企。它們在積極提升業(yè)績(jì)的韌性，穩固土儲和財務(wù)的安全性，同時(shí)發(fā)展“第二曲線(xiàn)”的成長(cháng)性，不斷躍過(guò)必須闖過(guò)的“三重門(mén)”。

時(shí)代和市場(chǎng)是公平的。那些態(tài)度正確、積極進(jìn)取的房企選手，自然會(huì )拿到應有的回饋。