2022 年的地產(chǎn)行業(yè)尤為艱難，土地和商品房成交量明顯下滑，許多房企的業(yè)績(jì)都呈現收縮態(tài)勢。

不過(guò)，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎出現企穩信號。國家統計局數據顯示，今年1~2月全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的下跌幅度明顯收窄，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)了3.5%。

形勢之下，穩中增長(cháng)、穿越周期已經(jīng)成為所有房企的首要發(fā)展命題，這時(shí)候就要把握“三重法則”：

先尋求穩定性，再順應確定性的趨勢獲得新動(dòng)能，然后挖掘新的增長(cháng)性。

房企隊伍中，不乏在這“三性”頗有建樹(shù)的選手，從而保持穩健發(fā)展態(tài)勢。被當做“示范房企”的新城控股，就是其中一個(gè)典型。3月31日，新城控股發(fā)布2022年度財報顯示，去年實(shí)現營(yíng)收1154.57億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，整體毛利率保持穩定為20.03%，現金流穩定且充沛，同時(shí)商業(yè)運營(yíng)總收入首次破百億。

無(wú)疑，立足“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)的基本盤(pán)，新城控股在行業(yè)調整之時(shí)穩步發(fā)展，2023年將輕裝上陣。

對于其他房企而言，又該如何穩住基本盤(pán)？如何尋找新的增長(cháng)點(diǎn)？弄清楚這些問(wèn)題對于行業(yè)來(lái)說(shuō)極具價(jià)值啟示。

守住財務(wù)穩健性

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì )持續回暖，仍然有很多未知數。不過(guò)，從監管層到市場(chǎng)面都有一條清晰路徑，就是穩字當頭。

如何保持住房企基本面的穩固呢？對于一家房企而言，現金流是生命線(xiàn)。如果現金流足夠安全和健康，那么就能夠保持穩健和持續經(jīng)營(yíng)。

拿新城控股來(lái)說(shuō)，財報顯示截至2022年底公司在手現金余額314.63億元，較為充裕；經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為145.35億元，連續五年為正，這也讓新城控股能夠做到：

手中有糧，心中不慌。

現金流安全且健康的背后，其實(shí)關(guān)鍵是要把握住“底線(xiàn)思維”，也就是要有防患于未然的前瞻眼光和危機意識。

如今，高額債務(wù)帶來(lái)的現金流斷裂，往往成為壓倒房企的最后一根稻草。事實(shí)上，債務(wù)并非當下形成的，而是過(guò)去粗放式發(fā)展下長(cháng)期累積的。這也給所有房企敲響警鐘，需要在債務(wù)上守住底線(xiàn)。

從整個(gè)房企隊伍來(lái)看，新城控股在促進(jìn)債務(wù)結構的持續優(yōu)化上，表現得較為積極。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權益有息負債降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。2022年，公司已償還境內外公開(kāi)市場(chǎng)債券127.91億元。

優(yōu)化債務(wù)屬于節流，還需要開(kāi)源才能保證現金流的安全和健康，也就是提升回款和優(yōu)化融資。

2022年，新城控股聚焦“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”，實(shí)現回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列。

另外，新城控股還保持著(zhù)融資渠道的暢通，比如去年5月通過(guò)首單房企信用風(fēng)險緩釋?xiě){證，發(fā)行了10億元中期票據；6月發(fā)行了金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據，也是當時(shí)房企首筆無(wú)增信措施的美元債；12月公司150億元中票注冊額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度。整體上，2022年公司平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

另外，新城控股吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也在持續落地，近期還公布了80億定增計劃，其中24億元用于補充流動(dòng)資金。

透過(guò)新城控股在財務(wù)上的穩健性，其實(shí)能夠發(fā)現：

守住底線(xiàn)，就是守住了安全。穩住財務(wù)，就能穩住基本盤(pán)。

加碼確定性的“商業(yè)大勢”

很多房企穩住了財務(wù)生命線(xiàn)，但依然苦惱。因為當下住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，房企發(fā)展動(dòng)能開(kāi)始減弱。

此時(shí)，房企正積極入局新的領(lǐng)域，為自身注入新的動(dòng)能。在眾多領(lǐng)域中，商業(yè)運營(yíng)往往能提供穩定且充沛的現金流入，從而提升房企經(jīng)營(yíng)實(shí)力降低市場(chǎng)風(fēng)險。

中指研究院發(fā)布的《2023中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運營(yíng)面積均值為483.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.6%，租金及運營(yíng)服務(wù)收入均值為29.0億元，同比增長(cháng)6.3%。

入局商業(yè)運營(yíng)的房企不在少數，但很多往往陷入了一個(gè)誤區，就是仍然局限在關(guān)注空間、招商和客流的傳統思維里，忽略了業(yè)主、用戶(hù)的服務(wù)體驗，結果在商業(yè)運營(yíng)的業(yè)績(jì)上表現不佳。

也有一些房企在轉變思路，探索從空間運營(yíng)到用戶(hù)運營(yíng)、從招商思維到經(jīng)營(yíng)思維、從客流營(yíng)造到用戶(hù)服務(wù)的轉變，新城控股就在構建以用戶(hù)為核心，滿(mǎn)足業(yè)主、商家、用戶(hù)和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

真正錨定和滿(mǎn)足市場(chǎng)多方角色的真實(shí)需求，市場(chǎng)也會(huì )給予正向的回饋。財報顯示，2022年新城控股實(shí)現商業(yè)運營(yíng)總收入達到100.06億元，同比增長(cháng)15.82%。此外，截至報告期末吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達1319.74萬(wàn)平方米，出租率達95.13%。商業(yè)物業(yè)出租及管理毛利率較高，商管毛利占公司整體毛利占比繼續提升。

△ 吾悅廣場(chǎng)

與此同時(shí)，新城控股還堅持“輕重并舉”的雙輪驅動(dòng)2.0戰略，不斷擴大商業(yè)在管規模。截至3月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數量已達到198座，進(jìn)駐全國141個(gè)城市。

多家研究機構報告顯示，在2023年消費復蘇的預期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域將迎來(lái)發(fā)展機會(huì )。當然，抓住機會(huì )的關(guān)鍵是提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)和項目運營(yíng)水平，在鞏固基本盤(pán)的同時(shí)實(shí)現有質(zhì)量的增長(cháng)。

基于對當下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶(hù)需求分析，2023年新城商業(yè)會(huì )正式啟動(dòng)深度運營(yíng)戰略模式升級，以用戶(hù)思維為根本，通過(guò)數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶(hù)需求的商業(yè)內容，提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)坪效，實(shí)現吾悅廣場(chǎng)更大價(jià)值。

以人為本的商業(yè)，才能真正獲得確定性的發(fā)展動(dòng)能。

通往未來(lái)的“增長(cháng)階梯”

往后看，房企在穩住財務(wù)線(xiàn)、獲得確定性的發(fā)展動(dòng)能后，能否持續挖掘增長(cháng)點(diǎn)，關(guān)鍵在于能否跟社會(huì )保持同頻。

管理學(xué)大師德魯克認為，企業(yè)的本質(zhì)是為社會(huì )解決問(wèn)題，一個(gè)社會(huì )問(wèn)題就是一個(gè)商業(yè)機會(huì )。

對于購房者而言，能否保交樓是最基本的社會(huì )性問(wèn)題。

2022年，“保交付”成為全社會(huì )關(guān)注的話(huà)題，交房難不僅嚴重影響了購房者的生活，也降低了房企在他們心目中的品牌價(jià)值和信心。

此時(shí)此刻，信心比黃金重要。購房者對房企有了信心，房企也就增加了持續增長(cháng)的可能。

國家其實(shí)已經(jīng)出臺多項政策要求“保交樓、穩民生”，但還是需要房企自身做出更多的努力。

在穩住財務(wù)線(xiàn)，并且通過(guò)商業(yè)運營(yíng)獲得發(fā)展動(dòng)能的同時(shí)，新城控股也在積極響應國家“保交樓、穩民生”要求，將“保交付”工作列為公司運營(yíng)管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項目?jì)A斜。2022年全年，公司已組織交付13.1萬(wàn)套物業(yè)。

在開(kāi)發(fā)板塊，2023年新城控股將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng )未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)方針，全力以赴完成保交付目標。

除了保交付，對于房企而言“綠色發(fā)展”也是面向未來(lái)的增長(cháng)階梯。

未來(lái)幾十年，“雙碳戰略”將在社會(huì )面上掀起“綠色大勢”。包括房企在內的所有企業(yè)都應該深耕“綠色發(fā)展”，踐行社會(huì )責任的同時(shí)也能夠挖掘新的增長(cháng)點(diǎn)。

在此進(jìn)程中，能夠看到新城控股的密集身影。3月31日，新城控股發(fā)布《2022年可持續發(fā)展報告》顯示，其在2022年推出“新藍行動(dòng)”以實(shí)現綠色低碳的發(fā)展戰略，綠色建材供應商占比達51%，截至2022年底在建及新建商業(yè)項目及住宅項目綠建覆蓋率達100%。

△ 超低能耗商業(yè)綜合體天津寶坻吾悅廣場(chǎng)（效果圖）

就當下來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)依然是“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，不過(guò)，這并非意味著(zhù)所有房企就能安穩地穿越周期。

在急劇變革之時(shí)，行業(yè)里的馬太效應將不斷加劇，強者恒強弱者愈弱。如新城控股一般，在穩定性、確定性和增長(cháng)性上都有建樹(shù)的選手，或將留在競爭場(chǎng)內，穩健穿越周期。