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在國內，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要動(dòng)力，更是與居民住房消費強相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定性尤為重要。

2023年以來(lái)，為穩固房地產(chǎn)市場(chǎng)修復態(tài)勢，需求端政策仍延續邊際放松趨勢，多地出臺樓市調控政策，促進(jìn)購房預期和信心修復。

據中指研究院統計，2023年以來(lái)，已有150余城出臺房地產(chǎn)調控政策超250次，各月房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩定在60次左右。推出的穩樓市舉措包含放松限購限售、優(yōu)化公積金貸款政策、實(shí)行購房補貼、下調房貸利率、推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”、降低商貸首付比例、放松落戶(hù)等多個(gè)方面。

其中，杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、長(cháng)沙、濟南等14個(gè)城市都對限購政策進(jìn)行了優(yōu)化。

值得注意的是，高級別城市也在嘗試優(yōu)化樓市政策，更有利于進(jìn)一步提振樓市，平穩釋放各類(lèi)需求。如北京，宣布將在房山區試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；并計劃推出引才聚才十一條，落實(shí)引進(jìn)落戶(hù)、住房保障等優(yōu)惠政策。

隨著(zhù)房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購房者信心有所恢復、前期積壓的需求集中釋放，今年以來(lái)樓市整體恢復形勢見(jiàn)好，居住消費市場(chǎng)出現積極變化。

一季度市場(chǎng)迎來(lái)全局性修復

整體來(lái)看，前四月樓市熱度快速回升，銷(xiāo)售環(huán)比轉正、同比顯著(zhù)改善，尤其是3月份百城成交量創(chuàng )近15個(gè)月最高。

國家統計局數據顯示，今年1-4月份，全國商品房銷(xiāo)售面積3.76億平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額3.98萬(wàn)億元，增長(cháng)8.8%，增幅擴大4.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中，3月和4月，全國商品房銷(xiāo)售額連續兩個(gè)月同比正增長(cháng)。

對此，國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉分析表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調整期，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續努力?！彼J為，下階段，隨著(zhù)經(jīng)濟恢復向好，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預期好轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認為，“去年以來(lái)，保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到改善，帶來(lái)今年一季度市場(chǎng)全局性的修復?！?/p>

市場(chǎng)復蘇態(tài)勢愈發(fā)清晰下，優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售增長(cháng)也更具有確定性。

“確實(shí)感覺(jué)市場(chǎng)火爆了不少?！饼埡啥紶I(yíng)銷(xiāo)負責人介紹到，“剛開(kāi)始回暖的是剛需市場(chǎng)，以年輕客群居多，2月中下旬改善類(lèi)客戶(hù)密集入場(chǎng)，2月4個(gè)項目的疊墅產(chǎn)品加起來(lái)賣(mài)了40套，超過(guò)去年四季度銷(xiāo)售總數?！?/p>

而據龍湖集團發(fā)布的1-4月銷(xiāo)售公告顯示，公司實(shí)現合同銷(xiāo)售額671.6億元，同比增長(cháng)38.9%。

同期，公司實(shí)現經(jīng)營(yíng)性收入約83.0億元（含稅），其中運營(yíng)收入約為43.0億元（含稅）、服務(wù)收入約為40.0億元（含稅）。4月單月，龍湖實(shí)現合同銷(xiāo)售額164.6億元，同比增長(cháng)45.4%，增長(cháng)速度高于行業(yè)平均水平。

作為疫情后的第一個(gè)黃金假期，五一假期居民出游消費意愿強烈，文旅部數據顯示，今年五一假期全國國內旅游出游合計2.74億人次，同比增長(cháng)70.83%。

雖然假期出游人數較多，但節日期間樓市人氣仍較高，機構數據顯示，代表城市成交規模同比增長(cháng)約25%。而不少優(yōu)質(zhì)房企也緊抓營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)，收獲一波成交高峰。

比如，天津龍湖樘樾、青云闕、春江天璽、春江酈城等項目均迎來(lái)到訪(fǎng)高峰，5天累計銷(xiāo)售額達3.3億。

在龍湖合肥柏堰·御湖境售樓處，除了談判桌前坐滿(mǎn)了客戶(hù)之外，沙盤(pán)旁邊也有不少客戶(hù)在了解。該項目銷(xiāo)售負責人表示，今年4月之后樓市回暖明顯，五一小長(cháng)假售樓處來(lái)訪(fǎng)量顯著(zhù)增長(cháng)，項目?jì)H五一小長(cháng)假的5天就勁銷(xiāo)1億。

熱點(diǎn)城市率先回暖民營(yíng)房企加速回歸土拍市場(chǎng)

業(yè)內人士認為，此次樓市回暖呈現出點(diǎn)狀復蘇，復蘇較好的城市以人口人才凈流入、庫存去化快、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出的城市為主。

比如北京、深圳、成都、上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、寧波等，這些城市環(huán)同比實(shí)現2個(gè)月正增長(cháng)或同比連續3個(gè)月正增長(cháng)。

戴德梁行發(fā)布的《2023年第一季度全國住宅市場(chǎng)研究》顯示，熱點(diǎn)城市需求仍然十分活躍。

具體成交量看，一季度，24個(gè)重點(diǎn)城市住宅新房銷(xiāo)售面積共計4785萬(wàn)平方米，較上年同期上漲17.1%。24城新房成交量占全國比重創(chuàng )6年來(lái)新高，達到18.2%，較2022年的15.1%上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。在24城樣本中，武漢、上海、成都、鄭州、天津的季度新房銷(xiāo)售面積均達300萬(wàn)平方米以上。

而熱點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售的回暖，也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的回暖，房企拿地強度明顯提升。

據中指研究院統計數據顯示，整個(gè)4月，22城中上海、杭州、成都、合肥、長(cháng)沙、無(wú)錫、廣州、天津、濟南、青島、北京、重慶、廈門(mén)13城均進(jìn)行住宅用地出讓活動(dòng)，平均成交溢價(jià)率8.37%，較3月提升0.18個(gè)百分點(diǎn)。核心城市熱度持續，如上海、杭州、成都多宗地塊拍至地價(jià)上限。

值得注意的是，民企投資的積極性在復蘇，頭部民營(yíng)房企拿地強度相對更強。中銀證券研究報告顯示，1-4月，民企拿地金額占比提升至42.8%。

而頭部房企更聚焦高能級優(yōu)質(zhì)地塊，如龍湖4月累計獲取8幅地塊，分布在上海、廣州、杭州、蘇州、武漢、合肥、長(cháng)沙、寧波等高能級城市，總建筑面積達到81.52萬(wàn)平方米，權益地價(jià)為約為100億元。拿地金額在行業(yè)中排名前列，拿地強度更是在民營(yíng)房企中遙遙領(lǐng)先。

資料顯示，截至2022年底，龍湖集團總土儲合計5795萬(wàn)平方米，權益面積3975萬(wàn)平方米。按地區分析，龍湖集團在環(huán)渤海、西部、長(cháng)三角、華中及華南地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、24.8%、9.7%、6.7% 及6.6%。

可以看出，龍湖約88%的銷(xiāo)售貨值集中在高能級城市，土儲結構持續優(yōu)化且成本合理，為盈利的持續增長(cháng)提供了良好的基本面。

穿越周期優(yōu)質(zhì)房企競爭力顯現

據媒體調研顯示，“五一”假期期間，龍湖北京龍湖·建工九里熙宸樓盤(pán)熱度不減，日均接待客戶(hù)逾百組，較4月日均到訪(fǎng)增長(cháng)40%以上，期間成交金額超1.5億元。

至于該項目火熱的原因，該項目負責人透露，“當前買(mǎi)房人更看重房屋品質(zhì)、戶(hù)型設計、開(kāi)發(fā)商實(shí)力和項目區位?！?/p>

經(jīng)濟學(xué)家任澤平在其《中國房地產(chǎn)展望2023：分化時(shí)代到來(lái)》一文中指出，房地產(chǎn)大分化時(shí)代已至，改善時(shí)代來(lái)臨，產(chǎn)品力將成核心競爭力。居民住房需求已經(jīng)由“有房住”向“住好房”轉變。

有業(yè)內人士也指出，在本輪復蘇需求中，“品質(zhì)”“房企實(shí)力”在購房者的考量因素排名中位居前列。

中銀證券報告指出，Top10房企4月單月全口徑銷(xiāo)售額增速達43.4%。其中，招商蛇口(001979)、華潤置地、龍湖集團等增速較快?？梢钥闯?，面對震蕩的樓市，購房者為避免潛在風(fēng)險，更傾向選擇優(yōu)質(zhì)穩健的房企。

據悉，4月份，龍湖實(shí)現權益金額112.6億元，權益面積66.5萬(wàn)方，分別同比增長(cháng)53.0%和37.7%，權益比例為68%，較2022年權益比例有所提升。4月單月，龍湖銷(xiāo)售均價(jià)為16932元/平方米，較2022年全年的銷(xiāo)售均價(jià)15063元/平方米提升12.4%。

對此，國泰君安(601211)證券認為龍湖前4月業(yè)績(jì)符合預期。其進(jìn)一步指出，能夠取得如此成績(jì)，得益于龍湖產(chǎn)品定位中高端，市場(chǎng)對于中高端產(chǎn)品的提價(jià)接受度較高，同時(shí)由于龍湖持續優(yōu)化土儲結構，向高能級城市更新，使得定價(jià)也有所抬升。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)正向高質(zhì)量發(fā)展轉型，那些遵循穩健發(fā)展模式、具有核心品牌影響力、豐富且優(yōu)質(zhì)土地儲備以及明顯外部支持的頭部房企，市場(chǎng)競爭力將進(jìn)一步顯現。

國泰君安證券預計，龍湖2023~2025年業(yè)績(jì)增速為5.4%、7.0%、11.2%，并維持對龍湖的“增持”評級。

同時(shí)，花旗在其關(guān)于龍湖的最新研究報告中也預計，其2023年經(jīng)營(yíng)性現金流入達到50億元以上。

“龍湖近期的股價(jià)壓力主要由于同行幾次展期、重組，以及4、5月銷(xiāo)售的季節性疲軟，行業(yè)投資者對非國有企業(yè)的擔憂(yōu)卷土重來(lái)?！被ㄆ毂硎?。

花旗從龍湖系列經(jīng)營(yíng)指標中分析認為其財務(wù)從容，經(jīng)營(yíng)穩健。比如，前4月，龍湖投資拿地集中在一二線(xiàn)城市，毛利率保持在20%以上；2023年龍湖已無(wú)境外到期債務(wù)，并提前償還2024年到期債務(wù)，且無(wú)存續商票。

在融資方面，龍湖融資渠道穩定，額度充足。此前市場(chǎng)消息顯示，龍湖從4月初開(kāi)始與銀團債權人進(jìn)行再融資談判，新貸款可能會(huì )是一筆5年期無(wú)抵押融資，剩余部分將使用公司內部資金償付。

此外，花旗提到龍湖是為數不多的有能力增加可售貨源的民企之一，其“以銷(xiāo)定投”的拿地策略，優(yōu)先考慮項目質(zhì)量而非規模，能夠幫助其穿越周期，保持經(jīng)營(yíng)穩健。

龍湖集團董事長(cháng)陳序平也用實(shí)際行動(dòng)來(lái)彰顯對公司的信心，據港交所披露的信息顯示，不久前，陳序平以每股均價(jià)17.6港元增持20萬(wàn)股，投入約352萬(wàn)港元。增持后，陳序平最新持股數目為971.5萬(wàn)股，持股比例為0.15%。