穿越急湍的時(shí)候，筑牢壓艙石顯得格外重要。

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)仍然面臨著(zhù)較多的不確定性因素：今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.3%，市場(chǎng)重回正軌仍需時(shí)間。

房企猶如逆水前行的船只，求穩成為擺在面前的共同命題。

積極信號的是，今年以來(lái)國民經(jīng)濟持續保持相對平穩的態(tài)勢：上半年，國內生產(chǎn)總值同比增長(cháng)5.5%，快于2022年全年3%的經(jīng)濟增速，這也讓房地產(chǎn)有了企穩的基礎。

另外，最近一系列政策的推出，也為市場(chǎng)回暖添了希望的“一把火”——首付比例和利率普降、各地陸續推行“認房不認貸”、各大金融機構下調存量房貸利率……市場(chǎng)普遍認為，市場(chǎng)環(huán)境逐步轉好，需求側信心正在修復。

“不能在春天來(lái)了的時(shí)候倒下”，這成為房企共同的心聲，必須筑牢壓艙石。各家房企的中報，成為觀(guān)察其穩健性的絕佳窗口。

Choice數據顯示，截至8月31日，109家A股上市房企發(fā)布了2023年半年報。大部分房企處在營(yíng)收增長(cháng)、利潤待增長(cháng)的態(tài)勢。比如華僑城A實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入194億元，同比上升19%，凈利潤-14億元。

各方更關(guān)注的，其實(shí)是房企的流動(dòng)性。頭部房企爆發(fā)債務(wù)危機的消息不時(shí)傳來(lái)，下半年房企還將步入償債高峰期。在此背景下，常規業(yè)務(wù)是否具備“造血”能力，也已成為判斷企業(yè)底色的重要標尺。

在不確定性的周期里，信心比黃金還重要，那么哪些房企能帶來(lái)“比黃金還重要”的信心呢？

現金流，新的“壓艙石”

穩地產(chǎn)，對于穩經(jīng)濟、穩就業(yè)、防風(fēng)險至關(guān)重要。

畢竟，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)：2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬(wàn)億元，占GDP的6.1%，關(guān)系60多個(gè)行業(yè)、幾千萬(wàn)人就業(yè)。

盡管上半年，整個(gè)市場(chǎng)處在下行狀態(tài)。但最近一段時(shí)間的政策利好，讓市場(chǎng)愈發(fā)呈現“穩”的態(tài)勢。

具體來(lái)看，降低存量首套房貸利率，能夠幫助大家減輕還貸壓力，提振消費信心；降低住房貸款首付比例和利率下行，能夠降低購房門(mén)檻和購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。

這一系列政策組合拳，力度堪稱(chēng)“過(guò)去十年之最”。業(yè)界普遍認為，這給市場(chǎng)注入了強心劑，能夠緩和今年以來(lái)房地產(chǎn)持續下行的態(tài)勢。

那么，當地產(chǎn)行業(yè)有企穩信號時(shí)，房企表現如何呢？透過(guò)房企的半年報，可以觀(guān)察到一些信號——大量房企在財報里強調流動(dòng)性。畢竟，更穩定的現金流意味著(zhù)更理想的安全邊際。一向有危機意識的萬(wàn)科，在財報里特地強調：

現金流安全是底線(xiàn)。

從流動(dòng)性管理這一角度來(lái)看，不少房企的表現還是相當穩健的。

根據華僑城A的2023年中報，截至報告期末公司貨幣資金較期初增長(cháng)27億元，達到443億元，占總資產(chǎn)比例超過(guò)11%，現金短債比2.05。經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流0.9億元，同比增長(cháng)101.46%，流動(dòng)性有所改善。

與此同時(shí)，華僑城A還在持續改善資本結構。截至報告期末，其有息負債總額1343億元，其中短期借款及一年內到期非流動(dòng)負債占比12%，長(cháng)期借款及應付債券占比88%。

通過(guò)銷(xiāo)售“開(kāi)源”，改善資本結構“節流”，才能讓流動(dòng)性得到改觀(guān)。

流動(dòng)性管理，已經(jīng)成為新時(shí)期里房企的壓艙石，而不是曾經(jīng)的“三高”發(fā)展方式。

地產(chǎn)黃金年代，許多房企偏愛(ài)“高杠桿、高負債、高周轉”的發(fā)展方式，把巨額融資主要用于拿地、建房、銷(xiāo)售、再拿地，實(shí)現循環(huán)式增長(cháng)。

那時(shí)候，行業(yè)處在高速發(fā)展態(tài)勢，這套發(fā)展方式尚能奏效。然而，中國地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)二十多年，潮水的方向已經(jīng)發(fā)生變化。行業(yè)已經(jīng)從當年的黃金年代、白銀時(shí)代，進(jìn)入到后來(lái)的青銅以及黑鐵時(shí)代。

尤其是過(guò)去三年，房地產(chǎn)的日子很難熬，整體在壓力中前行?！叭摺钡陌l(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，保持現金流健康才是保持穩健發(fā)展的關(guān)鍵。

差異化競爭，筑牢壓艙石

潮水方向變化時(shí)，能夠更容易辨別裸泳者和弄潮兒。

當地產(chǎn)行業(yè)在高壓中前行，有的房企不堪重負逐漸掉隊，有的通過(guò)良好的流動(dòng)性保持穩健前行。

經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了房企差異化的競爭壁壘，直接影響著(zhù)業(yè)績(jì)表現和現金流安全?！案偁帒鹇灾浮钡倪~克爾.波特就曾表示：

企業(yè)建立起差別競爭優(yōu)勢，能夠形成行業(yè)壁壘，并帶來(lái)的較高的邊際收益。

對于房企來(lái)說(shuō)，因為創(chuàng )造了更高的競爭壁壘，從而能夠獲得更大的收益，進(jìn)而改善流動(dòng)性。這是它們在新周期里筑牢壓艙石的關(guān)鍵。

可以看到，華僑城A的收入主要由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合業(yè)務(wù)兩部分組成，前者收入為90.89億元，后者收入為103.06億元。

作為華僑城A的第一大主業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)踐行“一體兩翼三功能”的發(fā)展新模式，簡(jiǎn)單說(shuō)，“一體”指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體業(yè)務(wù)；“兩翼”中的“一翼”是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有機組成部分的文旅項目，“另一翼”是商業(yè)、酒店、物管、會(huì )展等相關(guān)泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)；“三功能”，是指最終實(shí)現“投資、運營(yíng)、服務(wù)”的多元化功能。

“一體”用健康的地產(chǎn)體魄作為各項業(yè)務(wù)的支撐，“兩翼”融匯文旅、商業(yè)、酒店等不同業(yè)態(tài)建立成長(cháng)空間，“三功能”讓多元服務(wù)形態(tài)有了醞釀商業(yè)化學(xué)反應的空間。

今年上半年，華僑城A在內部實(shí)施“以銷(xiāo)定產(chǎn)”、“以收定投”的策略，目的是加快房地產(chǎn)項目去化，確?，F金流穩定。中報顯示，華僑城A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售面積108.2萬(wàn)平方米，簽約銷(xiāo)售額227.7億元。

物業(yè)管理方面，華僑城A已布局全國56座城市。管理項目374個(gè)，較2022年末增加58個(gè)；管理面積共6215萬(wàn)平方米，較2022年末提升33%；商業(yè)方面，今年上半年華僑城A聯(lián)動(dòng)6城9個(gè)商業(yè)項目，發(fā)揮品牌優(yōu)勢組織開(kāi)展“愛(ài)有Mó力”活動(dòng)，拓展出文旅商業(yè)流量玩法。

華僑城A第二大主業(yè)旅游綜合業(yè)務(wù)的收入，則跟增長(cháng)的游客數密切相關(guān)。

文化和旅游部發(fā)布的《2023年上半年國內旅游數據情況》顯示，上半年國內旅游總人次23.84億，同比增長(cháng)63.9%；國內旅游收入2.30萬(wàn)億元，同比增長(cháng)95.9%。分季度看，二季度國內旅游總人次11.68億，同比增長(cháng)86.9%。

今年上半年，華僑城A旗下文旅項目共計接待游客超4400萬(wàn)人次，較去年同期增長(cháng)74%，表現搶眼。由此可見(jiàn)，取得如此成績(jì)，既離不開(kāi)國內文旅市場(chǎng)全面持續回暖的宏觀(guān)大勢，又不能忽視華僑城A文旅產(chǎn)品的豐富性。

放眼整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，落實(shí)差異化發(fā)展已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)房企的共同選擇。有的房企把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為核心收入來(lái)源，同時(shí)還在布局商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。有的房企，堅持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與服務(wù)并舉的發(fā)展模式，同樣挖掘出新的增量。

總體上，透過(guò)各大房企的財報，可以看到它們的差異化模式，加固了競爭壁壘，帶來(lái)了業(yè)績(jì)提升和現金流安全，也筑牢了壓艙石。

回歸本質(zhì)，行穩致遠

在穿越周期的時(shí)候，企業(yè)比拼的是誰(shuí)活得更久。

往后看，房地產(chǎn)行業(yè)將從增量時(shí)代進(jìn)入存量市場(chǎng)。在存量時(shí)代，新房及二手房市場(chǎng)規模合計將超20萬(wàn)億元，對于房企來(lái)說(shuō)依然存在機會(huì )。

當然，不是每一家房企都能在存量時(shí)代抓住機會(huì )，分化，將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

要想在分化局面中不被淘汰出局、實(shí)現長(cháng)期主義，就要明白一個(gè)道理：

大道至簡(jiǎn)。

說(shuō)白了，這意味著(zhù)要回歸本質(zhì)、回歸常識。

過(guò)去很多房企喜歡對外瘋狂擴張，出險之后難以自拔的案例不勝枚舉。當下，不確定性因素仍在，更不應該盲目出擊，而是應該對內生長(cháng)，苦修內功，真正做到：

專(zhuān)業(yè)化。

巴菲特曾提出能力圈理念：每個(gè)人都有自己的能力圈，重要的不是能力圈有多大，而是待在能力圈的范圍之內。

“專(zhuān)業(yè)人辦專(zhuān)業(yè)事”，這才是行穩致遠，實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展，持續筑牢壓艙石的秘鑰。

萬(wàn)科在發(fā)展初期，就確立了從多元化經(jīng)營(yíng)轉向以房地產(chǎn)為核心的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。具體怎么專(zhuān)業(yè)化呢？最初萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化的思路是可以復制的標準化生產(chǎn)，比如“要在工廠(chǎng)里生產(chǎn)房子”。萬(wàn)科的目標是，能夠像汽車(chē)制造工廠(chǎng)一樣建造房子，以標準化、一體化的生產(chǎn)方式來(lái)確保產(chǎn)品達到統一的質(zhì)量標準。

實(shí)現“專(zhuān)業(yè)人辦專(zhuān)業(yè)事”，也是華僑城A近幾年一直在推動(dòng)的事。

今年上半年，華僑城A基本完成存量在運營(yíng)項目管理重組，各事業(yè)部和城市公司主要負責公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。主題公園、自然人文景區、商業(yè)、酒店項目，分別由公司旗下歡樂(lè )谷集團、旅發(fā)集團、商管公司、酒店集團集中管理、一體運營(yíng)。

△北京歡樂(lè )谷

在全面完成城市公司組建的基礎上，華僑城A還健全了與之適配的配套制度體系，同時(shí)加快落實(shí)產(chǎn)品和成本標準化建設，做到產(chǎn)品提質(zhì)、成本受控，不斷提升項目開(kāi)發(fā)管控能力。

專(zhuān)業(yè)不專(zhuān)業(yè)，有時(shí)候并非靠企業(yè)自吹自擂，而是靠成績(jì)檢驗。憑借專(zhuān)業(yè)化運作，今年上半年華僑城A的銷(xiāo)售費用、管理費用分別同比下降26%、17%。另外，華僑城A東莞松湖原岸項目，獲得東莞市2023年新房首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售榜單第一；佛山順德二期項目開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售套數、金額均刷新近兩年順德市場(chǎng)紀錄，去化效果不俗。

企業(yè)只有一條護城河，就是不斷創(chuàng )造長(cháng)期價(jià)值?？梢哉f(shuō)，華僑城A在持續回歸本質(zhì)，在專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)發(fā)展的路線(xiàn)上創(chuàng )造出長(cháng)期價(jià)值。

做企業(yè)，有時(shí)候在內核上是相通的。華為能夠在經(jīng)歷多重壓力之后持續向前，核心原因之一就是采取了聚焦主航道的戰略，利用差異化競爭，筑牢了穿越周期中的壓艙石，并堅持專(zhuān)業(yè)主義進(jìn)而實(shí)現長(cháng)期主義。

如今來(lái)看，房企也需要用差異化競爭模式保持穩健的流動(dòng)性，筑牢壓艙石，并且通過(guò)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)來(lái)創(chuàng )造長(cháng)期價(jià)值。

這才是房企成功穿越周期的正確之道。