近日，有消息稱(chēng)，長(cháng)租公寓運營(yíng)商自如最快將于今年第三季度正式向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。

今年3月，市場(chǎng)就傳出過(guò)消息，稱(chēng)自如考慮在香港首次公開(kāi)募股，計劃籌資約10億美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說(shuō)明書(shū)，并最快在今年上市。

對此，自如方面兩次回應均為“不予置評”。

同為長(cháng)租賽道中的另一家企業(yè)魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書(shū)，但至今仍未上市。

而曾經(jīng)登陸過(guò)美股市場(chǎng)的青客公寓和蛋殼公寓，前者用了兩年零兩個(gè)月的時(shí)間從長(cháng)租公寓第一股到走入破產(chǎn)清算程序；后者經(jīng)歷了爆雷、退市，給整個(gè)長(cháng)租市場(chǎng)潑了一盆冷水。

因此，有望成為“港股長(cháng)租公寓第一股”的自如的IPO進(jìn)程備受關(guān)注。

一、規模最大的“職業(yè)二房東”

根據新華網(wǎng)發(fā)布的《2021 中國城市租住生活藍皮書(shū)》預測，到2030年我國住房租賃人口約 2.6億人，住房租賃市場(chǎng)整體規模近10萬(wàn)億元。

而前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數據顯示，我國年長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模2021年已達到2.09萬(wàn)億元，預計2025年能夠達到3.01萬(wàn)億元。

2016—2025年中國長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模及預測/圖源前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

自如早就是長(cháng)租公寓市場(chǎng)上的老玩家了。

業(yè)內人士將大量資本進(jìn)場(chǎng)的2017年稱(chēng)為我國長(cháng)租公寓元年。而早在2011年10月，自如就已作為“鏈家地產(chǎn)旗下的長(cháng)租公寓品牌”成立，2016年從鏈家體系中分離。

天眼查數據顯示，2018年1月16日，自如完成了40億元人民幣A輪融資，總估值超200億人民幣，成長(cháng)為長(cháng)租公寓領(lǐng)域第一支獨角獸企業(yè)。

租住業(yè)務(wù)是長(cháng)租玩家的核心業(yè)務(wù)，租住產(chǎn)品分為分散式產(chǎn)品和集中式產(chǎn)品兩大類(lèi)。

自如是分散式公寓龍頭企業(yè)，另一邊籌謀上市的魔方生活，則在獨立集中式長(cháng)租公寓運營(yíng)商中排名第一。

自如分散式產(chǎn)品包括品質(zhì)合租公寓“自如友家”、成套出租的自如原創(chuàng )設計風(fēng)格公寓“自如整租”以及高品質(zhì)住宅公寓“自如曼舍”。集中式產(chǎn)品則包括城市獨棟高品質(zhì)青年社區“自如寓”、城市新居住社區“自如里”、高品質(zhì)中短租床位公寓“城市之光”、中短租酒店式公寓“Z-Stay”以及旅行驛站“自如驛”等。

除了提供租賃服務(wù)，自如還為租戶(hù)提供保潔、搬家、維修、購置生活用品等一站式增值服務(wù)。

自如一開(kāi)始做的是簡(jiǎn)單的“包租模式”，即自如所謂的“省心租”——“先收房再裝修而后出租”。

也就是說(shuō)，從房主手里收得房源，再將其租給租戶(hù)，從中賺得價(jià)差。

不同于傳統房產(chǎn)中介，自如會(huì )對租賃或購買(mǎi)來(lái)的房源進(jìn)行裝修改造、配備風(fēng)格統一的家居用品，使其擁有獨特的品牌風(fēng)格，而后再出租。出租后會(huì )配備房屋管理人員負責出租房的公區衛生、水電維修等。

也就是說(shuō)，自如在中間的橋梁身份，相當于市面上所謂的二房東。房主將房子交給自如管理后就可以做“甩手掌柜”。

只不過(guò)，一方面，這位“職業(yè)二房東”的規模比較大。

新華網(wǎng)與自如在2019年和2021年發(fā)布過(guò)兩份《租住生活藍皮書(shū)》，數據顯示，大量個(gè)人和小公司經(jīng)營(yíng)著(zhù)數以千萬(wàn)間計的房屋（約2600萬(wàn)間）。品牌長(cháng)租機構在其中占比5%（約150萬(wàn)間），占整體租賃市場(chǎng)（約8000萬(wàn)間）不到2%的份額。但在北京、上海、深圳、杭州這幾大城市，品牌長(cháng)租機構的整體市場(chǎng)占有率接近20%。

自如是在管房源量規模第一的長(cháng)租企業(yè)。公開(kāi)數據顯示，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座城市布局，累計為50萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)自如客提供服務(wù)，管理房源超100萬(wàn)間。

不過(guò)這一公開(kāi)數據已多年未曾更新，此前有自如內部員工反映稱(chēng)，與此前公開(kāi)的100萬(wàn)間房源對比，自如的房源數量已經(jīng)降到85萬(wàn)間，減少了15萬(wàn)間。

龐大的規模還需要足夠的入住率支撐。根據自如研究院數據，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產(chǎn)品自如寓和自如里九成項目呈滿(mǎn)租狀態(tài)。

另一方面，這是家會(huì )裝修的“二房東托管公司”。

二、不止“省心”，探索“增益”

表面上來(lái)看，“裝修”技能只是租賃平臺抬高租金的手段。例如原本2000元可以出租的老破小可以花500元改造后以3000元租出去，自如相關(guān)負責人曾表示，裝修可以讓租金上漲20%左右。

但不得不說(shuō)，這是有效的手段。

自如發(fā)布的《2021中國城市租住生活藍皮書(shū)》顯示，當房屋經(jīng)整體改造得到品質(zhì)提升時(shí)，市場(chǎng)競爭力和出租效率也會(huì )提高。

以自如整租產(chǎn)品為例，普通裝修的整租產(chǎn)品平均出租周期為30天，配備智能家居的4.0風(fēng)格房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度、居住風(fēng)格美觀(guān)度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

不管是簡(jiǎn)裝還是精裝，裝修后的房屋滿(mǎn)足了年輕人品質(zhì)租住的需求。

在傳統的“二房東”模式下，低收高出的“租金差”是自如最主要的利潤來(lái)源。房東與租客一個(gè)想多賺、一個(gè)想少付，往往不愿意讓二房東平白賺這差價(jià)，于是紛紛喊出“房東直租，中介勿擾”的口號。

于是自如開(kāi)始思考，這一模式有沒(méi)有改變的可能。

尤其是裝修環(huán)節，雖然賦予房屋不小的增值價(jià)值，但又形成了自如的成本壓力。企業(yè)一面花錢(qián)收房向房東預付房租一面花大量資金支付待此后數年攤銷(xiāo)的裝修費用。

既然裝修環(huán)節必不可少，有沒(méi)有可能將裝修的費用轉移給業(yè)主？

由此自如提出了全新的“增益租”模式——業(yè)主出資裝修，自如提供“保底租金”，雙方共享“增益”。

從合同上來(lái)看，業(yè)主會(huì )根據自如提供的設計方案，簽訂裝修合同，承擔裝修費用。裝修完成并空氣檢測達標后，自如向業(yè)主支付“保底租金”，保底租金為預估市場(chǎng)租金的80%～90%，增值服務(wù)費為預估租金的10%，一年后自如與業(yè)主按5:5的比例分享“保底租金”之外的租金。

顯然，“增益租”的名字是為了打動(dòng)業(yè)主，告訴業(yè)主“入股不虧”的。

的確，增益租模式下，對于房主來(lái)說(shuō)，自如的“保底租金”為業(yè)主分攤了房子空置的風(fēng)險，而租金溢價(jià)也可以分攤裝修費用，“隨著(zhù)市場(chǎng)形勢走高，自如每年底還將與業(yè)主分享收益紅利”。

對于自如來(lái)說(shuō)，通過(guò)裝修和維修保潔等服務(wù)性收入獲得服務(wù)性收入。原本自如資產(chǎn)負債表上累贅的“長(cháng)期待攤費用”成為收入與利潤。用“增益”模式改變傳統二房東模式的自如才是真正的“入股不虧”。

有業(yè)內人士稱(chēng)，“增益租”裝修部分的收入帶來(lái)了可觀(guān)的現金流，“現在裝修讓業(yè)主掏錢(qián)，實(shí)際一個(gè)業(yè)主相當于兩個(gè)客戶(hù)，一是買(mǎi)了裝修，二是像先前的業(yè)主委托?！?/p>

不過(guò)，大家都賺了，誰(shuí)在為房東和“二房東”付費？

三、年輕人的租房焦慮

作為O2O互聯(lián)網(wǎng)品牌的自如“致力于為年輕一代提供高性?xún)r(jià)比的品質(zhì)租住生活”。

通過(guò)APP平臺，自如迎合了年輕人智能化找房的需求——線(xiàn)下看房與線(xiàn)上結合，足不出戶(hù)就能夠隨時(shí)隨地瀏覽房屋內部的情況。同時(shí)租住過(guò)程中出現的問(wèn)題都可以在A(yíng)PP端尋求售后。

為了迎合年輕人，自如友家的合同甚至會(huì )寫(xiě)明“超過(guò)40周歲無(wú)法租住”。

畢竟實(shí)際管理經(jīng)驗顯示，年齡差距較大的租客合租更容易在廚、衛、客廳等共享區域使用上產(chǎn)生生活矛盾。因此自如友家宣稱(chēng)，自如友家是將整套房源分為多個(gè)獨立臥室出租，共用廚房、衛生間和客廳，“適合年輕人”。

2013年開(kāi)始，自如啟動(dòng)“海燕計劃”，為高校應屆畢業(yè)生提供租房月付、免押金、免費搬家等專(zhuān)項支持。目前該項目已經(jīng)進(jìn)行到第十季，有3900多所高校參與，服務(wù)畢業(yè)生數量高達 300萬(wàn)，押金減免近10億元。

增強了自如的利潤屏障的海燕計劃并未撫平應屆畢業(yè)生的租房焦慮，因為自如的“貴”是顯而易見(jiàn)的。

至少不是剛出校園的年輕人可以承擔的。

有的年輕人認為“貴有貴的道理”“租自如主要是為了省心”。

有的畢業(yè)生卻才發(fā)現，合租模式注定了租房是在“開(kāi)盲盒”，室友的契合與否直接決定了租住體驗的好壞。

不同于有的房東直租可以自己選擇室友，長(cháng)租平臺的契約關(guān)系掌握在平臺手中，隔壁租戶(hù)的性別、性格、生活作息等不以你的個(gè)人意志為轉移。

除了遭受合租困擾的年輕人，自如面向中高端用戶(hù)的房源也被質(zhì)疑價(jià)不對位。

五年前，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈中瘋傳，文中提到，一位級別達到P7的阿里員工在北京因急性髓系白血病離世，其原因指向他入職時(shí)在杭州租住的自如房間。

此后的幾年內，諸如“甲醛超標”“空置期不足”“維權難”的新聞總是圍繞著(zhù)長(cháng)租公寓。

2022年，有孕婦質(zhì)疑自如空氣質(zhì)量/圖源上觀(guān)新聞

自如管家的素質(zhì)高低，也會(huì )切實(shí)影響用戶(hù)的租住體驗。企業(yè)管理能力、企業(yè)的口碑，都被押注在最底層千千萬(wàn)萬(wàn)的一線(xiàn)“管家”身上。

2019年，自如CEO熊林就曾表示：“IPO就像把自己的成果拿出來(lái)，讓更多人的去評判，未來(lái)這些人要和你共享利益同時(shí)也要共擔風(fēng)險。因此只有自如的各項指標表現得更好、只有自如的品質(zhì)與服務(wù)更好，才會(huì )去考慮IPO?！?/p>

2023年了，自如表現得更好了嗎？

參考資料：

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)：自如再傳IPO 港股長(cháng)租公寓第一股將花落誰(shuí)家？

長(cháng)江商學(xué)院案例中心：從“省心租”到“增益租”——“自如”商業(yè)模式調整的“三問(wèn)三答”