《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

又有城市宣布將通過(guò)收購、收儲方式，實(shí)現樓市“去庫存”。

7月12日，煙臺發(fā)布《關(guān)于收購存量商品住房用作保障性住房的征集公告》，為加快推進(jìn)煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房，滿(mǎn)足群眾多樣化住房需求，現面向芝罘區、萊山區所有已建成并竣工的房地產(chǎn)項目，發(fā)起收購存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫征集。

所謂收儲，即地方政府組織當地國企“下場(chǎng)”，從開(kāi)發(fā)商手里“買(mǎi)房”，這是新一輪“去庫存”的抓手之一。據不完全統計，目前已有超30城出臺政策鼓勵收儲去庫存，包含廣州增城、武漢、杭州臨安區、貴陽(yáng)、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。

雖然出臺政策的城市很多，但大部分城市并未公布具體的落地情況。

地產(chǎn)“收儲”提速

房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應求的過(guò)熱階段轉向需求動(dòng)能不足的新階段，短期內亟需激發(fā)購房需求。然而，銷(xiāo)售長(cháng)期徘徊在低谷，市場(chǎng)信心修復艱難。

進(jìn)入2024年，房地產(chǎn)庫存壓力加劇。據國家統計局數據，截至2024年上半年末，全國商品房待售面積約為7.39億平方米，同比增長(cháng)15.2%。

在過(guò)去三年中，商品房供大于求現象愈演愈烈，庫存逐年攀升。自5月中旬以來(lái)，中央鼓勵各地政府組織地方國企，以合理價(jià)格收購部分已建未售的商品房，用作保障性住房。業(yè)內稱(chēng)之為商品房“收儲”。

央行為此設立3000億元保障性住房再貸款，預計可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，為地方國企收儲提供流動(dòng)性支持。

“以舊換新”雖尚未啟動(dòng)頂層布局，但自2023年下半年起，這種模式已逐漸在三線(xiàn)城市鋪開(kāi)。今年4月底之后，更多高量級城市也陸續出臺“以舊換新”方案。

總體上來(lái)看，“收儲”模式在去庫存方面速度更快、力度更大。由于地方政府直接介入收購，省去了賣(mài)舊買(mǎi)新的步驟，交易過(guò)程更為簡(jiǎn)潔；該模式通常會(huì )收購較多的存量房屋，從而直接減少市場(chǎng)上的房屋庫存。比如，4月河南鄭州出臺“收儲”政策，收儲規模較大，全年計劃完成5000套，且允許購買(mǎi)其他房企開(kāi)發(fā)的項目并給予換房補貼。

具體來(lái)看，大部分地方要求收儲房源的單套建筑面積小于120平方米；優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現封閉管理的樓棟項目。此外，要求房源處于交通便利、配套設施較為齊全的區位，如一定比例的車(chē)位。

據市場(chǎng)機構克而瑞研究中心統計，截至目前，至少有23個(gè)城市宣布指定地方國企開(kāi)展存量房收儲。6月20日，住建部召開(kāi)視頻會(huì )議提到，各地要推動(dòng)縣級以上城市有力有序有效開(kāi)展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。這意味著(zhù)地產(chǎn)收儲還要下沉至市縣一級?？硕鸬臄祿€顯示，截至目前，至少有75個(gè)城市推出“以舊換新”政策。

廣發(fā)證券研報指出，在此輪政策中，決策高層清晰提出執行重點(diǎn)為“去庫存”，地方政府亦承擔明確考核指標，這對于打破通貨緊縮負循環(huán)具有重要意義。

收益如何覆蓋成本

“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)比較艱巨的問(wèn)題，尤其在商品房市場(chǎng)領(lǐng)域，從需求端跟供給端可能還需要一段時(shí)間才能慢慢底部企穩，最近雖然地產(chǎn)刺激力度在慢慢加大，但能否馬上帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的回歸，還要持更加謹慎的態(tài)度?！蹦Ω笸ń赵诿襟w見(jiàn)面會(huì )上表示。

有分析師指出，收儲未售新房在落地過(guò)程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問(wèn)題，導致地方政府動(dòng)力不足。

從前期試點(diǎn)情況觀(guān)察，多數城市收儲后，均將房屋改造成配租型保障房?！耙耘f換新”模式下收購的二手房，后期很大可能也用作保租房。

克而瑞研究中心最新報告中表示，目前大部分城市的租金回報率僅在2%左右，即便使用再貸款這樣的低成本資金，考慮到運營(yíng)、人力等成本，地方國企要在保租房運營(yíng)階段平衡收支也不是簡(jiǎn)單事情。

業(yè)內人士普遍認為，地方國資下場(chǎng)收購，為房地產(chǎn)走出困境提供新路徑，但各地籌資實(shí)力面臨考驗。近期，這類(lèi)收購的資金來(lái)源及成本、可持續模式、影響規模等話(huà)題備受市場(chǎng)關(guān)注。

保障性住房的土地成本通常遠低于商品房宅地。華泰證券研報稱(chēng)，參考西安、福州的保障房將以同區位商品房?jì)r(jià)格五折左右進(jìn)行配售的情況，按照保本微利的原則，未來(lái)部分城市可能將收儲房源的價(jià)格上限設定在同區位商品房?jì)r(jià)格的五折以下。

對地方政府而言，收儲的定價(jià)策略決定了這一模式能否實(shí)現可持續運營(yíng)。以鄭州為例，根據國金證券測算，考慮保障性住房再貸款利率為1.75%，保租房的租金價(jià)格約為市場(chǎng)價(jià)的80%至95%，假設國企以市場(chǎng)價(jià)格的八成來(lái)收儲，那么運營(yíng)保租房仍然會(huì )出現虧損，若要維持“保本微利”運營(yíng)，地方政府仍然需要給予一定的貼息及運營(yíng)補助。

研報稱(chēng)，商品房“收儲”后用于保租房存在一定的資金缺口，這意味著(zhù)各地未來(lái)有可能將存量配租型保障房轉化為配售型保障房。目前西安、昆明等13地均披露了單獨配售型保障房的建設計劃。配租型保障房的租金偏低，項目回款進(jìn)度慢，資金占用壓力大。未來(lái)，配售型保障房和配租型保障房二者之間的阻點(diǎn)有望打通，原有空置的配租型保障房有望轉化為配售型保障房，這將有利于收儲主體資金回籠。

值得注意的是，隨著(zhù)“收儲”線(xiàn)索的浮現，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)前景預期發(fā)生改變，反映資本市場(chǎng)上，部分地產(chǎn)股最近迎來(lái)階段性上漲。（思維財經(jīng)出品）■