《投資者網(wǎng)》葛凡梅

“本來(lái)想著(zhù)買(mǎi)房是給自己養老的，現在養老金還沒(méi)拿到，卻還要給自己的房子先養老?！苯?，房屋養老金制度引發(fā)了廣泛的熱議。

8月23日上午，在國新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì )上，住房城鄉建設部表示正研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命周期房屋安全管理長(cháng)效機制，上海等22個(gè)城市目前正開(kāi)展試點(diǎn)。

在二級市場(chǎng)，或是此消息影響，8月26日，國檢集團、建科股份、上海建科等房屋檢測概念股股價(jià)大漲。除此之外，房屋養老金制度，將對房租持有者和行業(yè)有哪些影響？

房屋養老金制度是什么？

近年來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續發(fā)展，我國正從增量房市場(chǎng)進(jìn)入到存量房市場(chǎng)。數據披露，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。

存量住房的持續增長(cháng)，人均住房面積也在提升。住建部近日披露數據顯示，截至2023年底，我國城鎮人均住房建筑面積超過(guò)40平方米，1994年我國城市人均居住面積僅為18.7平方米，相比之下，我國城鎮人均住房建筑面積大幅得到改善。

房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長(cháng)。在這個(gè)過(guò)程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì )出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類(lèi)費用，就可以稱(chēng)作“房屋養老金”。

目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限于城市規劃區內、以區分建筑物形式存在的住房。

“房屋養老金”主要包括個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分。個(gè)人賬戶(hù)即現行的、已經(jīng)運轉二十年的住房專(zhuān)項維修資金，這部分款項業(yè)主在購買(mǎi)商品房或房改房時(shí)已經(jīng)預繳過(guò)，無(wú)需另行繳存維修資金，主要用于保修期滿(mǎn)后的住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。

公共賬戶(hù)是房屋養老金制度的重點(diǎn)，其資金主要來(lái)源于公共資金，包括國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金等，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶(hù)不會(huì )加重業(yè)主負擔。

公共賬戶(hù)的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。隨著(zhù)房齡增長(cháng)，老舊住房的占比還在持續攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出。為了在發(fā)生區域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關(guān)房屋提供體檢、安全監測等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全以及公共安全。

中央財經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(cháng)尹飛發(fā)文表示，“從出發(fā)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房屋養老金的核心是通過(guò)設立公共賬戶(hù)，使用公共資金來(lái)解決涉及公共安全的問(wèn)題?！?/p>

舉例而言，小區電梯等共有部分壞了就使用個(gè)人賬戶(hù)即住宅專(zhuān)項維修資金；但如地震之后需要對相關(guān)區域里的房屋進(jìn)行檢測，或者某樓盤(pán)出現涉及人民群眾生命財產(chǎn)安全的重大隱患或者說(shuō)涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶(hù)來(lái)支出。

為什么建立房屋養老金制度？

已經(jīng)有了專(zhuān)項維修基金，為什么還要房屋養老金？

中國社科院保險與經(jīng)濟發(fā)展研究中心副主任閻建軍表示，城鎮多層多業(yè)主住宅是既有房屋安全治理體系的薄弱環(huán)節，在現有制度體系下，對于多層多業(yè)主住宅的共有部分（包括房屋主體結構、電梯、外墻面等），業(yè)主安全責任無(wú)法落實(shí)，業(yè)主委員會(huì )“有權無(wú)責”。動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金要求三分之二以上業(yè)主參加、過(guò)半數同意，門(mén)檻過(guò)高，程序漫長(cháng)。

業(yè)主大會(huì )決策難、決策慢，常常導致房屋共用部位和共用設施設備不能得到及時(shí)維修和保養，更不可能做到對房屋公共安全進(jìn)行風(fēng)險預警和隱患排除。

更為嚴重的是，由于住宅專(zhuān)項維修資金的續繳制度難以落實(shí)，部分老舊住宅維修資金嚴重不足。2004年，住宅專(zhuān)項維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權證時(shí)必須繳納的費用，之前的“房改房”和部分商品房沒(méi)有繳存住宅專(zhuān)項維修資金。此外，2004年左右的商品房和經(jīng)濟適用房的價(jià)格較低，以北京為例，當時(shí)的經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格在1500元/平米左右，商品房的價(jià)格集中在4000元至8000元/平米范圍內，住宅專(zhuān)項維修資金繳存基數低，部分小區余額已不足三分之一，資金續籌困難。

有何影響？

房屋養老金制度的提出，對中國的房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。

一、促進(jìn)存量房市場(chǎng)的穩定：通過(guò)為房屋維修和保養提供資金支持，住房養老金可以延長(cháng)老舊房屋的使用壽命，提升市場(chǎng)價(jià)值，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的活躍度和穩定性。

二、推動(dòng)老舊小區的更新改造：住房養老金制度為老舊小區的改造計劃提供資金保障，改善居民的居住環(huán)境，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供新的商業(yè)機會(huì )，促進(jìn)城市更新。

三、利好老舊房屋的業(yè)主：住房養老金制度的最大受益者是居住在老舊房屋中的業(yè)主，他們可以享受到更安全、舒適的居住環(huán)境，且無(wú)需過(guò)多擔心維修資金的籌措問(wèn)題。

四、引發(fā)房屋保險市場(chǎng)的增長(cháng)：隨著(zhù)房屋體檢制度的落實(shí)，房屋的安全評估和維修計劃將更加透明和系統化，為保險公司提供了更多數據支持，推動(dòng)保險公司開(kāi)發(fā)針對性更強的保險產(chǎn)品，增強業(yè)主對房屋資產(chǎn)的保障能力，拓展保險公司的業(yè)務(wù)范圍。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理行業(yè)受益：住房養老金制度的實(shí)施意味著(zhù)更多的市場(chǎng)機會(huì )，老舊小區的改造、房屋體檢和保險業(yè)務(wù)的拓展，都將為這些企業(yè)帶來(lái)新的增長(cháng)點(diǎn)。

六、政府和社會(huì )整體受益：住房養老金制度有助于提升城市房屋管理的效率和安全性，推動(dòng)老舊小區改造，改善城市面貌，實(shí)現社會(huì )的整體穩定和可持續發(fā)展。

值得注意的是，房屋養老金制度也可能面臨一些潛在的挑戰。對于一些財政狀況不佳的地方政府而言，推動(dòng)住房養老金制度可能會(huì )帶來(lái)額外的財政負擔。此外，在一些住宅專(zhuān)項維修資金管理不善、資金使用率低的地區，新增的公共資金可能會(huì )面臨同樣的低效使用問(wèn)題，仍需加強房屋養老金制度資金的歸集、使用、管理與監督工作。（思維財經(jīng)出品）■