《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

在港交所上市12年后，大悅城地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)大悅城地產(chǎn)，00207.HK）表示即將私有化退市。

根據大悅城地產(chǎn)公告，公司將以0.62港元/股注銷(xiāo)除中糧系外的全部公眾股，溢價(jià)67%，總代價(jià)29.32億港元。交易完成后，大悅城地產(chǎn)將幾近全資并入母公司大悅城控股。

受此消息影響，8月1日，停牌已近2周的大悅城地產(chǎn)復牌高開(kāi)48%。?

擬29億港元私有化退市

時(shí)間回撥至2013年，大悅城地產(chǎn)身披“商業(yè)地產(chǎn)第一股”光環(huán)登陸港交所，手握西單、朝陽(yáng)、上海靜安等明星項目，租金收入穩健。彼時(shí)內地房企蜂擁赴港，中糧集團順勢把旗下商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)注入，完成借殼上市。?

借殼四年，大悅城地產(chǎn)股價(jià)長(cháng)期在凈資產(chǎn)下方徘徊。2019 年，中糧系啟動(dòng)重大資產(chǎn)重組：A 股上市平臺大悅城控股以發(fā)行股份方式收購大悅城地產(chǎn) 64% 股權，形成“A 控紅籌”架構。?

中糧集團希望借此打通境內外融資通道，然而效果不彰。一方面，港股市值長(cháng)期低于凈資產(chǎn)七成，流動(dòng)性稀??；另一方面，A 股大悅城控股陷入虧損。

于是，“退市”被包裝成一次“去繁就簡(jiǎn)”的手術(shù)：

2025 年 7 月 31 日，大悅城控股拋出私有化方案，宣布其控股子公司大悅城地產(chǎn)有限公司將通過(guò)協(xié)議安排的方式回購股份，并計劃在香港聯(lián)交所撤銷(xiāo)上市地位。公司以 0.62 港元/股回購剩余33.24% 股份，總價(jià) 29.32 億港元，溢價(jià) 67.6%。

私有化完成后，中糧系持股比例將由66.8%升至100%，不用再向少數股東解釋短期業(yè)績(jì)波動(dòng)，可快速處置資產(chǎn)、整合商業(yè)運營(yíng)，甚至把REITs、并購貸等工具一次性打滿(mǎn)；更關(guān)鍵的是，29億港元對價(jià)中，內部資源加外部過(guò)橋貸款即可覆蓋，不必再受債券評級和股價(jià)波動(dòng)牽制。

交易對方為除大悅城和得茂以外的大悅城地產(chǎn)其他所有股東。協(xié)議安排生效后，計劃股份將被注銷(xiāo)，大悅城地產(chǎn)將申請撤銷(xiāo)在香港聯(lián)交所的上市地位。

以往大悅城地產(chǎn)作為港股上市平臺，重大投資及資本營(yíng)運受限于董事會(huì )、股東大會(huì )，決策鏈條過(guò)長(cháng)。因其在港上市的地位，只能進(jìn)行港幣/美元融資。但大悅城地產(chǎn)絕大多數物業(yè)都在內地，本位幣是人民幣。在美元加息的背景下，存在一定的匯兌損失風(fēng)險。

私有化后，大悅城控股決策鏈條縮短，大悅城控股能夠更直接、敏捷地統籌大悅城地產(chǎn)的戰略方向與資源配置。

大悅城地產(chǎn)表示，過(guò)去數年，公司股價(jià)一直較每股資產(chǎn)凈值折讓?zhuān)w流動(dòng)性偏低，限制了公司從資本市場(chǎng)籌集資金的能力。鑒于市場(chǎng)環(huán)境充滿(mǎn)挑戰且復雜，公司的上市地位難以提供足夠的境外融資支持，在可預見(jiàn)的將來(lái)也不會(huì )有實(shí)質(zhì)性改善。

復牌股價(jià)暴漲超40％

在業(yè)內看來(lái)，港股市場(chǎng)流動(dòng)性承壓，不少港股估值偏低、融資受限，疊加需維持上市地位所需的成本，在多重因素之下，部分公司萌生退意。

大悅城地產(chǎn)此番能否借助退市完成戰略突圍，關(guān)鍵不在67%溢價(jià)是否足夠慷慨，而在于母公司能否在剝離資本枷鎖后，用更靈活、更果斷的資本運作，把租金護城河真正變成利潤護城河。在公告中，兩家公司均強調此次交易將“優(yōu)化資源配置”“提高公司整體運營(yíng)效率”，認為統一的上市平臺可以增強協(xié)同效應。

大悅城控股在全國布局的44個(gè)商業(yè)項目中，去年購物中心銷(xiāo)售額就達401.3億元，同比增長(cháng)16%，大部分由大悅城地產(chǎn)貢獻。這個(gè)香港上市平臺的業(yè)務(wù)，包括投資物業(yè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、管理輸出等四個(gè)板塊。其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)占大頭，去年收入高達145億，占總收入超過(guò)七成，且毛利率保持在76%的高位。

這些購物中心主要分布在一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市，運營(yíng)表現強勢。

截至去年末，大悅城地產(chǎn)已經(jīng)布局京津冀、長(cháng)三角、粵港澳大灣區、成渝、長(cháng)江中游等五大城市群的核心城市及周邊輻射區域，覆蓋北京、上海、廣州、天津、沈陽(yáng)、杭州、南京、成都、西安、重慶、青島、武漢、三亞、長(cháng)沙、蘇州、廈門(mén)、南昌等24個(gè)城市，擁有/管理32座大悅城、大悅匯和其他商業(yè)項目，以及北京中糧廣場(chǎng)、香港中糧大廈等一線(xiàn)城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，杭州鷺悅朗云府、西安悅著(zhù).央璟等熱門(mén)銷(xiāo)售物業(yè)。具有成熟的“投融建管退”全鏈條運營(yíng)能力。

僅以項目退出為例，去年大悅城地產(chǎn)發(fā)行了華夏大悅城商業(yè)REIT，回流16.6億現金。若私有化能順利落地，大悅城同樣需在業(yè)績(jì)上繼續發(fā)力。

過(guò)去三年，A股平臺大悅控股城持續虧損，2022年虧損28.82億元，2023年虧損14.65億元，2024年凈虧損約29.77億元，三年合計虧損規模超過(guò)70億元。

僅看過(guò)去一年，大悅城控股在2024年營(yíng)業(yè)收入約357.91億元，同比下降2.70%；凈虧損約29.77億元，同比下降103.14%；凈資產(chǎn)約105.96億元，同比下降23.46%。

公司表示，因房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段，受行業(yè)周期、結算資源影響，公司銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)結算規模及毛利率有所下降，對聯(lián)營(yíng)企業(yè)、合營(yíng)企業(yè)的投資收益同比減少，同時(shí)調整了量?jì)r(jià)策略，部分項目計提資產(chǎn)減值準備。

到2025年上半年，大悅城控股業(yè)績(jì)實(shí)現“扭虧為盈”，歸母凈利潤預計盈利0.80億元～1.20億元，上年同期為虧損3.64億元；扣非凈利潤預計盈利0.62億元～1億元，上年同期虧損4.20億元。

相比之下，大悅城地產(chǎn)較為穩定，近5年歸母凈利潤合計22.72億元，2024年凈賺7.79億元。私有化后，其收益將全額注入母公司，顯著(zhù)改善大悅城控股的財務(wù)表現。

放眼行業(yè)，房企私有化已非孤例：2023年SOHO中國撤回要約，2024年萬(wàn)達商管轉戰私募，路徑各異，核心都在“斷尾求生”與“騰挪空間”之間權衡。

從目前來(lái)看 ，在行業(yè)融資環(huán)境趨緊、銷(xiāo)售去化承壓的背景下，部分房企選擇收縮資本布局，轉向更靈活的私有化運作。

資本市場(chǎng)反應積極，8月1日復牌，大悅城地產(chǎn)大漲45.95%，市值飆漲至76.85億港元。

私有化公告前，大悅城地產(chǎn)股價(jià)長(cháng)期低迷，在0.3港元上下浮動(dòng)，市值徘徊在50億港元。2021-2024年，大悅城地產(chǎn)換手率分別只有12.69%、7.66%、5.95%和12.43%，換算成日換手率，近四年大悅城地產(chǎn)平均日換手率甚至低于0.05%。

然而，退市只是開(kāi)始，真正的挑戰在于后續的戰略轉型與盈利能力的重建。（思維財經(jīng)出品）■?